幡ヶ谷マンション案件に関するよくある質問
Q1. 幡ヶ谷という地名を初めて聞きました。どんな土地なのでしょうか？
A1.
・本物件の最寄駅（徒歩約６分）である幡ヶ谷駅から京王新線で新宿駅まで2駅、利用可能駅（徒歩約７分）である笹塚駅から京王線で新宿駅まで1駅（最短5分（OwnersBook調べ））と非常に交通の便に優れる立地です。
・笹塚駅に隣接するビル（下の画像の左側のビルです）にはユニクロや無印良品があり、また、幡ヶ谷駅周辺には商店街もあるので生活用品が徒歩圏内で調達できるエリアです。
・2024年9月18日に更新された令和6年度都道府県地価調査によると、幡ヶ谷二丁目（基準地番号渋谷5-9）は対前年変動率がプラス7.2%となっております。
Q2. 安定的な住宅需要が見込まれるとコメントされていますが、稼働率が78.6%にとどまるのはなぜでしょうか？
A2. 稼働率78.6％は、2024年9月11日現在の所有者が利用している７階の住居（110㎡台）を空室として算定した割合です。７階の住居を除いた場合、1階店舗を含む23室のうち21室が稼働しています。賃貸面積を前提とすると91.9％稼働となります。
Q3. 7階住居は現所有者が利用していて、退去予定とのことですが、退去後の利用方法について教えて下さい。
A3. 現所有者が退去後はリニューアルして第三者に賃貸する予定と聞いています。
Q4. 本物件の面積は分からないのでしょうか？
A4. 登記簿記載の床面積、土地の地積は重要事項説明書のP.18-21にてご確認いただけます。
Q5. 本物件にエレベータは設置されていますでしょうか？
A5. エレベーターは設置されています。借入人から開示された資料によりますと、大手の管理会社に維持管理等を委託されています。
Q6. 本物件は区分建物ですが、どの範囲が担保の対象でしょうか？
A6. 一棟の建物を構成する全ての区分建物およびその敷地である土地が対象です。
Q7. 本物件の評価方法を教えて下さい。
A7. 不動産鑑定評価基準の各手法を参考として、収益還元法に重きを置いて査定しております。
Q8. マンション案件とのことですが、甲州街道と京王線の線路に挟まれて建っているようです。うるさくないのでしょうか？
A8. 多少の騒音はあるものと思われますが、それを上回る利便性が評価され、一定の稼働を維持しています。
借入人から開示された資料によると、多数の住居において賃貸借契約が更新されています。
Q9. 借入人の株式会社M＆Hアセットマネジメントへの貸付実績を教えて下さい。
A9. OwnersBookによる株式会社M＆Hアセットマネジメントへの貸付は過去13件あり、うち10件の返済実績があり、他3件についても返済の遅延等はありません（2024年9月20日現在）。2024年9月20日時点で貸付が継続しているのは以下の3案件となります。
①世田谷区戸建用地第3号第1回
②世田谷区マンション第4号第1回
③南麻布マンション案件
Q10. 改めて、本案件の魅力を教えてください。
A10.
・担保物件は、徒歩約7分の笹塚駅から新宿駅まで電車で最短5分（OwnersBook調べ）と好立地の一棟マンションです。
・借入人は、売上高39.4億円、経常利益5.4億円、総資産97.1億円、純資産12.7億円の好業績企業です。