渋谷区戸建用地第1号第3回に関するよくある質問
Q1. 都内でも有数の商業地域である表参道や竹下通りから徒歩圏とのことですが、そんなところが戸建用地になるのでしょうか？
A1. 本物件の最寄駅である「表参道」「明治神宮前（原宿）」「外苑前」各駅の周辺は有名ブランドの旗艦店や大規模商業施設が建ち並ぶ商業地域となっていますが、本物件はそれらのエリアの後背に位置しています。本物件周辺は、下の画像のように戸建住宅や低層マンションが建ち並ぶ閑静な住宅地となっています。
Q2. 想定される担保物件の買手の属性や用途を教えてください。
A2. 企業経営者、富裕層の個人等が、自宅又は自宅兼事務所の建設用地として購入することを想定しています。
Q3. 「戸建用地」とのことですが、この土地にマンションを建てることはできないのでしょうか？
A3. 2～3階建程度の低層のマンションであれば建築することは可能と考えられますが、容積率等の制限や地域性を勘案し、OwnersBook評価上では最有効利用ではないと判定しています。
Q4. 本物件の面積は分からないのでしょうか？
A4. 重要事項説明書P19に記載がありますのでご参照ください。
Q5. 「購入意向の表明」とは何ですか？
A5. 一般的に「買付証明書」「Letter of Intent（またはその頭文字を取ってLOI）」「検討意向表明書」等と称する書面で、不動産の購入希望者から提出されるものです。
通常、購入希望価格・希望する引渡の時期・融資利用の有無等の条件が記載されます。その条件を物件所有者（売主）が受け入れる場合には、売主から「売渡承諾書（LOA）」が提出され、諸条件の交渉・調整を経て売買契約の締結となる流れが一般的です。
Q6. 購入申込は既に複数来ているのですか？本借入人及び本保証人は、なぜその表明に応じて売却をしないのでしょうか？
A6. 本借入人及び本保証人によると、これまでの本物件の売却活動の中で、OwnersBook評価額前後の金額での購入意向の表明を複数受領しているとのことです。
本借入人としては、本物件の立地等の希少性から、時間をかけて売却活動を行うことで更なる高値での売却の可能性も十分に期待できることから、売却活動を継続する方針であるとのことです。
Q7. 「渋谷区戸建用地第1号第2回」（1269口）の担保物件と、本案件の担保物件は、同一の物件なのでしょうか？
A7. 同一の物件ですが、1269口の募集時点では存在した建物が取り壊され、更地となっています。
Q8. 担保物件のOwnersBook評価額が、1269口の募集時点の173,000万円（17億3,000万円）から184,000万円（18億4,000万円）に上昇しているのはなぜでしょうか？
A8. 以下の①・②が主な理由ですが、①については、上記の本借入人及び本保証人によるこれまでの売却活動の状況も加味しています。
①1269口の募集時以降の不動産市況の動向。
②1269口の募集時点では存在した建物の取壊しが完了したことにより、建物取壊し費用を控除しなくなった点。
Q9. 同じ担保物件で借入人と連帯保証人が入れ替わっているだけであるにも関わらず、1269口の予定利回りが5.6%であるのに対して、本案件の予定利回りが4.3%であるのはなぜでしょうか？
A9. 1269口がメザニンローンであったのに対し、本案件がシニアローンであることが主な理由です。
一般的に、シニアローンはメザニンローンに比べてリスクが低いと考えられます。 シニアローンとメザニンローンについてはこちらもご覧ください。
Q10. 本案件を32,000万円（3億2,000万円）の第3順位・追加貸付とせず、「渋谷区戸建用地第1号第1回」（1261口）及び1269口に対するリファイナンスとするのはなぜでしょうか？
A10. 第3順位・追加貸付とした場合、本貸付の回収は、1261口及び1269口に係る貸付の元本のみならず、未収利息・遅延損害金にも劣後することとなります。
万一返済遅延等が発生し、さらに本物件の処分価格がOwnersBook評価額を下回った場合のリスク（下図参照）等を総合的に勘案し、リファイナンス案件として組成することが適切であると判断しました。
Q11. 現在1261口及び1269口に投資しています。この2案件の投資残高を本案件にスライドして投資させてもらうことはできないのでしょうか？
A11. 大変恐れ入りますが、できません。
Q12. 現在1261口及び1269口に投資しています。これらの2案件に投資していても、こちらに投資するべきなのでしょうか？
A12. 本案件が実行された際には両案件は償還されることとなります。
引き続き本物件を対象としたOwnersBookでの運用をご希望いただける場合には、是非投資をご検討いただければ幸いです。
Q13. 本案件の申込が募集総額に達して募集完了になった場合、どれぐらいの日数で投資実行となる見込でしょうか？また、1261口・1269口はいつ頃償還される見込でしょうか？
A13. 本借入人及び本保証人との協議を経た上での決定とはなりますが、3～5営業日程度での投資実行・本貸付の実行を想定しております。
また、1261口及び1269口の償還は、本案件の投資実行後5～10営業日程度で行われる予定です。
Q14. 最後に、今一度本案件の魅力を教えてください。
A14. 案件担当のOです。利回りはOwnersBookの中でも高いとは言えない案件ですが、それを補って余りある希少な立地の物件だと思っています。是非投資のご検討をよろしくお願いいたします！