US非上場eREIT第1号ファンドに関するよくある質問
US非上場eREIT第1号ファンドに関するよくある質問
Q1. Fundriseとはどんな会社ですか？
A1. ベンジャミン・ミラー氏によって、2012年に創業され、US非上場eREITという仕組みを開発、運営しており、また米国の大手不動産ディベロッパーとも提携している米国内不動産市場のエキスパートであり、インハウスでIT 技術者やファイナンス等の各分野のプロフェッショナルを擁する尖鋭企業です。
Rise Companies Corp.(本スポンサー)、Fundrise Advisors, LLC(本ファンドマネージャー)、Fundrise, LLCを中心に構成されています。
詳しくは「本LLCの概要および本ファンドマネージャーの概要」「スキーム図」をご参照下さい。
Q2. 貸付型ですか？エクイティ型ですか？
A2. エクイティ型での募集となります。
Q3. 元本保証されていますか？
A3. 元本は保証されておりません。Fundrise Real Estate Investment Trust LLCおよびIncome eREITのデフォルト、償還時の為替レートの著しい変動によっては元本毀損の恐れがあります。詳細は、契約締結前交付書面をご覧ください。
Q4. Fundrise社の経営が悪化した場合、元本に影響はありますか？
A4. 本スポンサー、本LLC、本ファンドマネージャーの経営状態・信用状況の悪化により損失が生じるおそれがあり、その結果、お客様は出資した金銭の全部又は一部を回収できない可能性がございます。詳細は契約締結前書面「匿名組合契約締結にあたってのリスク」および「その他関係者の信用リスク等」のうち、「④本LLCに係るリスク」「⑤本ファンドマネージャー及び本スポンサーに係るリスク」をご参照ください。
Q5. 為替リスクはありますか？投資家が受け取る分配金や償還金は、為替の影響を受けますか？
A5. はい、ございます。償還金は為替変動により、円ベースでの受取額が変わります。
詳細は、契約締結前交付書面「金融商品市場における相場その他の指標の変動により損失が生ずるリスク」をご参照ください。
Q6. 国内のエクイティ型とリスクの違いは？
A6. 為替変動や、カントリーリスクを伴います。詳細は、契約締結前交付書面「金融商品市場における相場その他の指標の変動により損失が生ずるリスク」をご参照ください。
Q7. 現在米国に住んでいます。海外エクイティ型案件に投資できますか？
A7. できません。日本の居住者の方に限らせていただいております。
Q8. 配当、償還金を円に転換した際の為替レートは、どこで調べられますか
A8. 各計算期間終了後、各年5月末、11月末までにお客様に交付される報告書に記載がございます。
Q9. 期限前償還もありえますか？
A9. 原則、5年未満での期限前償還はございません。一方、本LLCから運用状況により、償還される場合があります。その場合の償還価格は、本LLC持分一個あたり10ドルもしくは、直前四半期末時点の本LLC持分一個あたりのNAVのいずれか高い方となります。
Q10. 想定運用期間は、5年ではなく5年2ヶ月なのはどうしてですか？
A10. FR1合同会社は、本LLC持分の取得から5年目の日に本LLCに対して償還請求を行い、払い戻しを受けることを想定しています。本LLCから持分に関する償還金受領後、最終の計算を行い60日以内に投資家の皆様に匿名組合出資金の元本を償還することを想定しています。
Q11. 途中解約はできますか？
A11. 「クーリング・オフ期間」を除いて、お客様から途中解約することはできません。
Q12. 投資家が負担する手数料を教えてください。
A12. 詳細は、契約締結前交付書面「手数料等お客様が支払うべき対価について」をご参照ください。
Q13. 確定申告用に取引残高報告書等の発行はしてもらえますか？
A13. 毎年5月末及び11月末の利益配当の際に、対象となる計算期間（10月～３月、４月～９月）についての「匿名組合に係る損益分配及び現金分配の支払通知書」をそれぞれ発行いたしますので、それらを確定申告用にご利用頂けます。
Q14. 確定申告は必要ですか？
A14. 下記よくある質問をご参考ください。
「税金に関して、どのようになっているのでしょうか。 確定申告は必要なのでしょうか？」
Q15. どのような課税になりますか？
A15. 利益配当につきまして、米国・日本の双方で課税され、源泉後の金額を投資家の皆様にお支払いいたします。詳細は契約締結前交付書面「本匿名組合契約に関する租税の概要」もしくは「出資対象事業の経理に関する事項」のうち「配当等に関する次に掲げる事項・④ 配当等に対する課税方法及び税率」をご参照ください。
Q16. 募集期日までに満額集まらなかった場合は案件不成立になるのですか？
A16. 応募金額が3億円未満となった場合、案件不成立となります。
Q17. 配当、償還金は米ドルで受け取れますか
A17. お客様がFR1合同会社との間で締結する匿名組合契約に基づき、お客様が取得する匿名組合出資持分は、円建てのため、全て日本円での支払いとなります。
Q18. 投資家は、何に投資するのですか？
A18. お客様はFR1合同会社との間で締結する匿名組合契約に基づき、「US非上場eREIT第1号ファンド匿名組合出資持分案件」の匿名組合出資持分に投資します。
FR1合同会社は、匿名組合の営業者としてIncome eREIT(本LLC)が発行する持分（本LLC持分）を取得します。
Q19. Income eREITが発行する持分（本LLC持分）に投資する、とのことですが、貸付型のような担保はあるのでしょうか？
A19. FR1合同会社が提供を受ける担保はありません。本案件は貸付型ではなくエクイティ型で、FR1合同会社は、Income eREIT(本LLC)が発行する持分（本LLC持分）を取得します。
Q20. 想定利回り（IRR）の4.57%はどういう計算に基づくのか？
A20. 契約締結前交付書面の別紙3をご確認ください。
Q21. 予想分配金利回りとは、税引き前の利回りですか？
A21. 予想分配金利回り 4.51%は、米国の源泉所得税（30％）徴収後、FR1社から（本営業に関連して発生する諸費用控除後の）お客様へ配当する国内源泉所得税控除前の利益配当の年平均予想利回りです。
なお、重要事項説明書別紙3（P45）の記載に基づく具体的な計算過程は以下の通りです。
①運用期間（62ヶ月間）内の現金配当額合計（国内源泉所得税控除前）の年間平均額を求める
②上記①で求めた年間平均額の当初TK（匿名組合）出資額に対する割合を求める
なお、予想IRRは、上記を現金配当額及び出資の戻しの受領時期を勘案した現在価値ベースで計算した投資指標です。
また、予想Equity Multipleは、上記①の運用期間内の現金配当額合計と出資の戻し額を足した回収総額が当初TK出資額の何倍に相当するかを示した投資指標です。
Q22. エクイティ型と記載されていますが、メザニンローンとどう違うのでしょうか？
A22. 出資対象事業（お客様からの匿名組合出資を受けて営業を行う営業者が直接行う事業）により、当社では貸付型とエクイティ型に案件を分類しています。
「US非上場eREIT第1号ファンド」の場合、匿名組合事業の営業者となるFR1合同会社は、投資対象である本LLCの持分（エクイティ）を取得し、一定期間運用した上で償還請求を行います。FR1社から本LLC持分の代わり金としての出資を受けた本LLCが米国内において不動産担保ローンの貸付事業を行いますが、その場合であっても、本案件の分類としては「エクイテイ型」となります。
一方、貸付型の場合は、匿名組合事業の営業者となるロードスターファンディング株式会社（貸金業者の免許を保有）が貸付人として、借入人に対し不動産担保ローンの貸付を行い、一定期間運用した上で元本弁済を受けます。
Q23. 案件詳細画面にに「ミドルリスク・ミドルリターン」と記載がありますが、何をもってミドルリスク・ミドルリターンと言えるのでしょうか？
A23. 当社の本案件に関するリスク評価の考え方につきましては、以下の通りです。
・裏付け資産について：商業用不動産ローン（シニア担保付ローン、劣後ローン、メザニンローン等を含む。）又は商業用不動産への投資が中心であることから、安定的な期中の収入を得ることができます。一方、案件によっては想定プロジェクトコストに対する貸付金の掛目水準が高い案件、また、開発型案件への融資もあることから、ミドルリスクと評価しています。
・為替リスクについて：基軸通貨としてのドルの流通量、発行国の米国の安定性を評価していますが、為替ヘッジありの商品との比較では、為替変動により、期中配当・償還時の元本が目減りするリスクがありますので、ミドルリスクと評価しています。
・カントリーリスクについて：国としての安定性は高いと考えられることから、ローリスクと評価しています。
上記の項目別評価結果を総合的に勘案し、当社としては本案件を「ミドルリスク・ミドルリターン」と評価しています。
また、当社は「US非上場eREIT第1号ファンド」のアセットマネジャーとして、当社の運用チームをはじめとした役職員の経験・知見を活かし、ファンドマネージャーが投資を行っている案件の分析、投資戦略、過去のトラックレコードの分析を行います。