還元利回りとは、キャップレートとも呼ばれ、不動産から将来生み出される純収益から現在の不動産価格を求める際に用いられる利回りを指し、「純収益（NOI）÷還元利回り＝不動産価格」という算式が成り立ちます。一般的には、対象不動産の還元利回りとNOIにより当該不動産の価格（収益価格）を算出することから、還元利回りをいくらに設定するかにより不動産の評価額が大きく変わることとなります。
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