物件の価格が妥当かどうかを判断する基準の一つとして、「積算価格」があります。これは、土地と建物のそれぞれの価値を合算した価格のことであり、主に銀行が融資額の判断を行う際にも用いられます。
今回は、積算価格の具体的な計算方法や、積算価格の高い物件の注意点について解説します。

積算価格・収益価格の意味

積算価格とは

「積算価格」とは、土地と建物のそれぞれについて現状の価値を査定して合算し、それに修正を加えた価格のことをいい、以下の下記の式で表すことができます。

◯ 積算価格 ＝ 土地の現在価格 ＋ 建物の現在価格 ＋ 修正額

収益価格とは

「収益価格」とは家賃収入から計算された不動産価格のことを指し、対象の不動産が将来生み出すだろうと予測する純利益と、現在価値を総合して算出する不動産の価値の二つを合計したものです。

◯ 収益価格（直接還元法） ＝ 純収益÷還元利回り

積算価格と収益価格の違い

積算価格は、建物を再度建てる場合の不動産の費用面に着目した価格であり、自分で建てて使用するといったような実需の面を考慮した価格です。

一方で、収益価格は対象の不動産が得られる家賃などの収益性に着目した価格であり、主に不動産投資をする場合に不動産価格を算出するために利用されます。

土地の現在積算価格の計算・算出方法

土地の現在価格は、国税庁が発表する「相続税路線価（以下「路線価」）」や、国土交通省が発表する「公示価格」を基に計算します。これらは「路線価」・「公示価格」は毎年発表されるため、現在価格が求められるようになっています。
例えば、路線価を用いて計算する場合、路線価は1㎡あたりの価格が示されていますので、土地の現在価格は、路線価にその土地の面積を乗じて算出した金額となります。

◯ 土地の現在価格 ＝ 路線価×面積

土地の現在価格の計算例

それでは、路線価が日本一高いことで知られる、東京都中央区銀座5丁目の土地で50坪あった場合について、現在価格はいくらになるのでしょうか？を計算してみましょう。

　場所　： 東京都中央区銀座5丁目
　面積　： 50坪(≒165㎡)
　路線価： 3,200万円／㎡

上述のとおり、土地の現在価格は路線価に面積を乗じたものなので、銀座5丁目の50坪の土地の価格は、下記の金額となります。

　→ 土地の現在価格： 3,200万円 × 165㎡ ＝ 52億8,000万円

建物の現在積算価格の計算・算出方法

建物の現在価格は、当該建物を再び新築した場合の価格に、築年数に応じた残存価値を考慮し乗じて計算します。
当該建物を再び新築した場合の価格は、金融機関ごとに建物の構造に応じて定められているた建築単価に、建物面積を乗じたものとなりまるようですります。
築年数に応じた残存価値は、法定耐用年数における残存耐用年数の割合によって求められます。

◯ 建物の現在価格 ＝ 建築単価 × 建物面積 × 残存耐用年数割合

建物の現在価格の計算例

次の建物の現在価格について、計算してみましょう。

　木造・建築単価： 40万円／坪
　延床面積　　　： 110坪
　法定耐用年数　： 22年
　経過年数　　　： 10年

上述のとおり、建物の現在価格は新築価格に残存耐用年数割合を乗じたものなので、この建物の現在価格は以下の計算式より算出されます下記の金額となります。

　→ 建物の現在価格： 40万円 × 110坪 × ｛ ( 22年 − 10年 ) ÷ 22年 ｝ ＝ 2,400万円

修正額の求め方

上記で求めた土地価格については、土地の形状や立地などの特性により、必要に応じて修正を行います。土地の特性による修正としては、例えば、細長い土地や工業地域に属する土地は減額したり、角地や商業地域に属する土地は増額したりすることなどが挙げられます。
ただし、投資物件を検討する際の参考として積算価格を求める場合には、手間を勘案すると、土地の特性が極端に悪いなどの事情がない限り、そこまで厳密に修正する必要は無いといえるでしょう考えられています。

「積算価格」の高い物件の注意点

ここまで、積算価格（土地と建物の現在価格の合算額に修正を加えた価格）の求め方について説明してきました。
金融機関の多くは、物件の積算価格を参考にして融資額を決定します。仮に不動産を担保として差し押さえたときに、積算価格の高い物件は高く処分することができると想定されているからです。一般的に、積算価格の約7割が融資限度額とでされるケースもあるようあるです。
このことを踏まえると、物件の選定にあたっては、できるだけ積算価格の高い物件に投資したいと考えるのが当然でしょう。しかしながら、積算価格の高い物件には、いくつか注意点が存在します。

建て替え時の利回り低下

積算価格の高い物件は、建て替え時に利回りが低下する可能性が考えられます。当然、時間の経過とともに建て替えの必要が生じるので、積算価格を考慮する必要があります。
例えば、次のような不動産Aがあったとします。

◯ 不動産A：
　・土地の現在価格： 3,000万円
　・建物の現在価格： 7,000万円
　・積算価格： 1億円
　・売買価格： 8,000万円
　・賃貸収入利回り（金額）： 10%（800万円／年）

不動産Aは積算価格が高く、利回りも10%であるため、魅力的な不動産だと思えるかもしれません。しかし、不動産Aの建て替えを考えてみます。
新築建物価格が2億円と仮定します。土地価格は変わらず3,000万円なので、新築時の積算価格は2億3,000万円となります。
便宜上、賃貸収入が変わらず800万円／年として利回りを計算してみましょう。

　800万円 ÷ 2億3,000万円 ≒ 3.5%

不動産Aの建て替えを行うと、当初10%あった利回りが3.5%へ大幅に低下してしまいました。仮に賃料を25%上げて賃貸収入を1,000万円としても、利回りは4.3%と低いままとなってしまいます。

　・関連記事：不動産投資をするなら覚えておきたい税金制度

不動産投資における積算価格の位置づけを意識する

不動産投資を行う際には、投資対象の不動産の価値をきちんと計算し、計画を立てることが大切です。今回解説した積算価格が求められると、銀行の融資額の見込みを立てることができ、自分で用意すべき頭金の額についても分かります。
ただし、不動産投資という観点から見ると、積算価格が高い物件が必ずしもよいとは限りません。物件の収益性といった側面から収益価格についても考慮する必要があります。

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実物不動産投資を行い不動産を所有する場合、大きく分けて「区分所有」、「一棟所有」という二つの所有形態があることをご存知でしょうか？また、同じ区分／一棟でもマンションとオフィスでは特徴が異なり、人によって、あるいはその時々によって選ぶべき所有形態は異なります。今回はそれぞれの所有形態にどのようなメリット・デメリットがあるのかなどを解説します。

建物の区分所有・一棟所有とは

区分所有とは

建物の区分所有については、区分所有法で詳しく定められています。区分所有法第一条によれば、区分所有の定義は以下のようになっています。

第一条 　一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、この法律の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる。

重要なポイントは二つです。まず、構造上の独立性です。建物のほかの部分と壁などで完全に遮断されているかどうかが判断基準となります。二つ目は、用途の独立性です。建物の各部分がほかの部分から独立して、住居や店舗などの用途を果たしているということです。

しかし、普通に不動産投資を行う場合には、これらのような法律的な定義まで考える必要はないでしょう。単に、「一棟のマンションのうち、一部の部屋を所有すること」と区分所有をとらえても概ね問題ないと思います。

一棟所有とは

一棟所有とは、文字通り建物を一棟丸ごと所有する形態のことです。アパート経営となると多くの場合は一棟所有となりますが、いわゆるタワーマンションなどでは価格や費用などの問題から、一棟所有という形態はとりづらいでしょう。

区分所有マンションのメリット・デメリット

区分所有マンションのメリット

区分所有では、一棟所有と比べると購入する際の部屋数が少なくなるため、比較的少ない費用で投資を始めることができます。したがって、普通のサラリーマンでも手が出しやすく、仕事の片手間で少額の不動産投資をするという場合には区分所有が多いようです。

また、少額の費用で投資できるということは、売りに出した時に買える人が多いということに繋がります。実際に売却できるかどうかは、他物件との比較などの様々な要因が関係してきますが、買い手候補が多いという点は魅力的といえます。

購入費用が少額で済むという点は、他にも良い効果をもたらします。自分の持っている資産のうち、比較的少ない割合を投資に充てることになるので、その分だけ損害になりうる金額も低減されます。また、区分所有の場合には一部屋単位での売買が基本となるので、資産に余裕ができたタイミングで一部屋ずつ段階的に投資できるというところもメリットです。これによって異なるエリアの部屋を購入することによりリスクを分散させることも可能になります。

区分所有マンションのデメリット

一方でデメリットもあります。区分所有となると、一棟所有に比べて相対的に所有する部屋数も少なくなります。すなわち、空室の影響が大きくなってしまうという問題があります。20部屋のマンションを一棟所有した場合には、空室一部屋分の影響は5%にとどまりますが、二部屋だけ区分所有しているという場合には、50%にも及んでしまいます。

また、区分所有ではオーナーの思い通りに大規模な修繕を行うことができないというのもデメリットの一つです。建物の大規模修繕を計画するにあたり、区分所有のような建物では管理組合での議決が必要となってくるのです。修繕の内容にもよりますが、一般的な管理規約においては、出席した区分所有者及びその有する議決権のうち過半数の賛成が必要です。すなわち、自分が大規模修繕をしたいと思っていても必ずしもできるわけではなく、自分が思ったように運用ができないリスクもあります。

一棟所有マンションのメリット・デメリット

一棟所有マンションのメリット

一棟所有マンションの一番大きなメリットは、老朽化した際の修繕などが行いやすいという点です。区分所有のデメリットで、大規模修繕のためには管理組合の議決が必要であることを説明しましたが、一棟所有ではこのような管理組合などはないため、自分の意志で修繕を行うことができます。

築年数が経過していくと、塗装の剥がれなどによって実際の築年数以上に古いイメージを与えてしまうことがあります。見た目を新しくするという意味でも建物の大規模修繕は重要ですので、修繕のしやすさというのは大きなメリットといえます。

また、一棟所有マンションは空室一部屋当たりの影響が区分所有に比べて少ないというメリットがあります。区分所有の際には、所有部屋数が相対的に少ないことをデメリットとして指摘しました。その裏返しで、一棟所有では空室リスクをある程度分散することができます。

加えて、建物が建っている土地を全て所有できるという点もメリットといえるでしょう。区分所有の場合、土地については全体に対しての専有部分の持ち分割合しか所有することができませんが、一棟所有ではそのようなことはありません。

土地を持っているということは、次の投資を見越した時にとても有利です。金融機関からの融資を受ける際には土地を担保にするケースが多いため、土地の所有は大きな強みになり、融資を受けやすくなることがあります。

一棟所有マンションのデメリット

一方のデメリットについてはまず、必要な資金の額が比較的大きいという点です。一般的に、区分所有に比べて所有する部屋数も多くなってくるので、それだけ投資に必要な金額も多くなります。当然、投資に失敗した場合に被る損害額も多いということになるので、慎重な選択が必要です。

次に、部屋を選んで購入することができないという点です。一般に一つのマンションやアパートの中では、角部屋や高層階の部屋に人気が集中する傾向があります。区分所有であればこれらの人気のある部屋を狙って投資することができますが、一棟所有では不人気な部屋も含めて全部屋を所有することになるので、満室にするためには工夫が必要です。

また、大きな災害があった場合に損害が集中してしまいます。区分所有では、様々な場所の物件を所有することができるため、地震などの災害時におけるリスクを分散させることができますが、一棟所有では損害リスクが高くなります。

区分所有オフィスのメリット・デメリット

区分所有オフィスのメリット

区分所有の中でも、住宅ではなくオフィス物件を所有することのメリットは、ハイグレードなビルの物件を取得できるという点にあります。グレードの高いビルであれば、エントランススペースや駐車場などの付帯設備や、非常用発電機、免振構造といった機能なども享受することができうるので、テナントの入居率を高く維持しやすいといえます。

特徴として、一般的に住宅用の物件に比べて賃料設定が高いことが挙げられます。また、景気が良い時には賃料を高く設定してもテナントが入りやすい傾向にあるようです。その反面、景気のアップダウンにより影響されやすいため、景気が悪い場合は空室リスクが高くなってしまうので注意しましょう。

区分所有オフィスのデメリット

一方で、管理費用が多くかかる可能性があるというデメリットもあります。また、区分所有オフィスはそもそも市場に出回る数が少ないという点もデメリットといえるでしょう。

準備資金とリスクを鑑みた不動産投資を

それぞれの所有形態における功罪を紹介してきました。以上のことを踏まえると、初心者が投資を始めるにあたっては、少額で始められる区分所有にメリットがありそうともいえますが、一方で最初から一棟所有をして金融機関から信用を得ておくというのも一つの手といえるでしょう。それぞれの方法にはメリット・デメリットがあるので、投資を決断する前にどちらが適しているかを慎重に考え、リスクとリターンを天秤にかける必要があるでしょう。

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不動産投資を行うにあたって押さえておくべきポイントの一つに「減価償却」があります。
減価償却という単語は聞いたことがあっても、その意味をきちんと理解している人は少ないのではないでしょうか。今回は、減価償却の仕組みについて詳しく説明します。

減価償却とは

減価償却とは、「減価償却資産」を得るときに要した金額を、「使用可能期間」にわたって、各年分の必要経費として分割・配分していく手続きのことをいいます。

減価償却資産とは

建物や機械等、年月を経るにつれてその価値が減っていく資産のことを「減価償却資産」といいます。一方、土地や骨とう品等、年月を経ても価値が減少しない資産は、減価償却資産ではありません。

使用可能期間とは

各減価償却資産の使用可能期間は、「減価償却資産の耐用年数」として、財務省令により定められています。一般に、住宅よりも事務所の方が、使用可能期間（耐用年数）が長い傾向にあります。

使用可能期間（耐用年数）の例

• 住宅（木造・合成樹脂造）：22年
• 住宅（れんが造・石造・ブロック造）：38年
• 住宅（鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造）：47年
• 事務所（木造・合成樹脂造）：24年
• 事務所（れんが造・石造・ブロック造）：41年
• 事務所（鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造）：50年

減価償却資産を得るときに掛かった金額は、取得した時点で全額を一括して費用に計上するのではなく、その資産の使用可能期間（耐用年数）の全期間にわたって分割して減価償却費として計上していくことになります。

費用を分割する方法には「定額法」や「定率法」という種類がありますが、建物や建物附属設備については、「定額法」が採用されています。

定額法とは

定額法とは、資産取得費用を使用可能期間にわたって、毎年同じ費用に分割する方法です。定額法では、減価償却費を次のように計算します。

◯ 減価償却費 ＝ 資産取得費用 ✕ 定額法の償却率

「定額法の償却率」は財務省令で定められており、使用可能期間が5年の場合は0.2、10年の場合は0.1、50年の場合は0.02といったように、1年区切りで決まっています（資産の取得時期により償却率は異なります）。

例えば、鉄筋コンクリート造の新築事務所用建物（使用可能期間50年）を5,000万円で取得した場合、5,000万円✕0.02＝100万円を、減価償却費として毎年計上していくことになります。

なぜ減価償却は必要なのか？

それでは、なぜ減価償却は必要なのでしょうか。減価償却のメリットとして、毎年支払う所得税の負担が減少することが挙げられます。

不動産所得における所得税の課税対象は、以下のように計算されます。

◯ 課税対象 ＝ 総収入金額 ― 必要経費

ここで、減価償却費は必要経費として認められることから、減価償却を行うことで差し引かれる必要経費が多くなれば、その分だけ課税対象が少なくなり、支払うべき税金も少なくなります。
結果として、手元に残る現金が多くなることから、キャッシュフローにプラスの影響をもたらすということができるのです。

注意しなければならないリスク

ここまで減価償却の方法やそのメリットを紹介してきましたが、注意しなければならないリスクもいくつか存在します。正しくリスクを把握しておくことが大切です。

税務調査時の指摘

何軒も不動産を所有していたり、必要経費として様々な費用を計上したりしていると、税務署による税務調査が実施される可能性があります。
減価償却に関して、税務調査で気を付けるべきポイントには以下のようなものがあります。

• 使用可能期間：財務省令によって種類や構造ごとに使用可能期間が定められています。所有している不動産の正しい使用可能期間を把握しましょう。
• 建物・土地比率：建物は減価償却資産で、土地は減価償却資産ではありません。売買契約書や固定資産税評価額等を用いて、建物部分の資産取得費用を算出する必要があります。
• 償却方法：2016年度税制改正により、建物附属設備の償却方法が「定額法」に一本化されています。

誤りが発覚すると、税務調査後に追徴課税をされることもあり得るので、注意するようにしましょう。

売却時に税金が高くなることも

また、減価償却費を多く計上することで、売却時に税金が高くなる可能性もあります。
不動産の売却時に得る利益は譲渡所得に区分され、所得税が課されますが、譲渡所得の課税対象は、以下のように計算されます。

◯ 課税対象 ＝ 譲渡価額 －（取得費 ＋ 譲渡費用）－ 特別控除額

取得費とは、不動産の購入代金にその後の改良費等を加えた合計額のことをいいますが、建物の取得費については、保有期間中の減価償却費を差し引いて計算します。
つまり、売却不動産の保有期間中に減価償却費を多く計上するだけ、売却時の売却益が多くなる（課税対象が多くなる）ことから、支払うべき所得税が高くなるのです。
なお、以下で示すとおり、不動産の保有期間が5年を超えるかどうかで税率が15％変わることから、不動産を売却するタイミングも重要だといえるでしょう。

◯ 譲渡所得税額の計算

• 短期（5年以下）：税額 ＝ 課税譲渡所得 ✕ 30％
• 長期（5年を超える）：税額 ＝ 課税譲渡所得 ✕ 15％

不動産投資の収支予測を立てる際は減価償却も考慮が必要

今回は、減価償却の仕組みについて解説いたしました。減価償却について正しく理解し、事前に費用や収益の予測を正しく立てた上で、不動産投資を行うことが大切だといえます。

なお、本投稿の税務に関する記述は弊社独自の見解です。当該記述に基づく経済的損失等には一切責任を負いかねますことを、予めご了承ください。必要に応じて、税理士や行政の窓口にお問い合わせください。

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