今回は、道路についてまとめてみました。なお、道路と言いますと、「国道や市道、高速道路」についてはよく知られていると思います。これらは法律上『道路法』に基づいて分類されていますが、今回は、住宅購入はもちろん、不動産投資においても重要な『建築基準法』に基づいた道路の分類についてまとめてみます。

◯ 2m以上の接道義務

そもそも、建築基準法上の道路が住宅を建築するに当たって重要な理由は、建築基準法第43条に「建築物の敷地は道路に2m以上接しなければならない」と規定されているためです。では、建築基準法に規定されている『道路』とは何なのでしょうか？

▶ 道路の種類（建築基準法第42条）

建築基準法第42条では、以下のとおり道路の種類について細かく規定しております。

ここで、注目すべき点は「私道」。つまり国や都道府県が作って管理している道路である「公道」ではなく、一般の方（公的な主体ではないもの）が所有している道路である「私道」に接道した（道路に接することを接道といいます。）建築物を建築したい場合には、第42条第1項第5号のいわゆる「位置指定道路」として、原則指定されている必要があるということです。不動産業者等から住宅等を購入する際には、通常この点の調査は売主・仲介会社において事前に行われており、売買における重要事項説明書に記載があるのが通常ですが、接道している道路が「私道」なのか、「公道」なのかについては、確認をした方がよいと思われます。なお、私道の場合は、購入後に管理費の負担等諸々の出費が必要となる可能性があります。

▶ セットバック（建築基準法第42条第2項）とは

中古住宅の購入を検討されていて、接道している道路の幅員が4mに満たない場合には、少し注意が必要です。接道している道路が建築基準法第42条第2項に該当するいわゆる2項道路の場合には、一般的に道路の中心線から2mの範囲までは道路とみなされ、当該範囲まで道路との境界線を後退させる必要があり、後退した部分については建物や塀等を建てることはできません。この後退部分は一般的に『セットバック』又は『みなし道路』と言われています。

▶ 例外規定は？

どのような立地でも建築基準法上の道路に2m以上接しなければならないのかというと、実は例外規定もあります。建築基準法第43条第1項但書において規定されており、例えば広い空地が周囲にあったり、農道等に接していたりする場合で、適法に許可を取ったものについては、建築基準法上の道路に接道していなくても建築物を建築することが可能となります。

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「地価公示」という言葉をご存知の方はそれ程多くはないと思いますが、毎年３月中旬頃になると、テレビや新聞で土地の価格が大きく報道されるのはご存知の方が多いのではないかと思います。そこで報道されている土地の価格を決めている制度が「地価公示」となります。

◯ 地価公示制度について

「地価公示」の制度は昭和44年（1969年）に制定されました。それまでは土地の価格については公的に開示されているものはなく、一般の人にはなかなか土地の適正な価格に関する情報を得ることができませんでしたが、この地価公示制度によって、誰でも無料で情報を得ることができるようになりました。現在では、不動産取引における客観的な指標としても利用されております。
「地価公示」は、国土交通省の土地鑑定委員会によって定められた「標準地」における毎年1月1日現在の土地価格を、皆さんに開示（公示）する制度で、土地の価格、すなわち地価を公示する制度であることから、「地価公示」と言われております。土地価格の決定にあたっては、不動産の専門家である不動産鑑定士による鑑定評価額や実際の売買事例等を参考に土地鑑定委員会で決定しております。毎年３月中旬頃に、その年の１月１日時点の価格が公表されます。

◯ 更地価格

地価公示で発表されている土地価格（地価）は、「一般の土地取引価格に対する指標」となること、また「適正な地価の形成に寄与」することを目的とされています。したがって、標準地において、土地の効用が最高度に発揮できる建物が建っていることを前提として求めた「更地価格」（建物等が何もない土地の価格）となっており、地域の標準的な土地使用を考慮して求められており、価格は１㎡当たりの単価で公表されております。

◯ 23,380地点

地価公示で定められている標準地は2014年（平成26年）１月１日時点では、全国で23,380地点あり、単純に考えると１つの都道府県あたり500弱のポイントが選定されております。住宅購入を検討される場合には１つの参考情報として有用ですので、ぜひ近くの標準地の値段を確認してみてください。なお、公示価格は国土交通省の土地総合情報ライブラリーで閲覧することが可能です。過去に遡って閲覧することも可能であり、地価のトレンドを知る際にも有用です。
住宅購入に関しては、特に土地を購入して家をご自身で建てる場合や、建売住宅を購入する際に、近くの標準地の価格が１つの有用な指標となりますので、周辺の相場を知る上でも是非ご自身で確認してみてください。

◯ 土地価格の傾向

参考までに銀座４丁目にある商業地の標準地（中央５-１８）を例に過去10年の土地価格の推移を追ってみました。2008年以降は下落基調でしたが、2014年は前年比プラスの上昇に転じております。今年（2015年）の１月１日の土地価格はどうなっているのでしょうか？ぜひ予想してみてください。

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