投資判断において(2)

確証バイアス(Confirmation Bias) ~投資判断において陥りがちな判断ミスとその回避の仕方(2) ~

前回(投資判断において陥りがちな判断ミスとその回避の仕方(1) ~保守性バイアス(Conservatism Bias)~をご参照ください。)に続き、投資判断において陥りがちな判断ミスについて考察します。今回も特に難しいものではなく、誰もが「ああ、そうそう。経験あります。」と納得の出来るものだと思います。
今回は確証バイアス(Confirmation Bias)についてです。確証バイアスとは、もともと社会心理学の用語で、自分の先入観に基づいて、自論に合う情報を選別し受容して、それにより自信を深め、自分の先入観が補強されてしまう現象です。投資においても同様に、一度、投資方針やマーケットに対する見方を形成すると、その後入ってくるさまざまな情報のうち、当初の見方に合うものをピックアップしてしまい、その見方をより強めてしまうことなどをいいます。
例えば、一度、ある地域において今後、マンション価格が上がることが見込まれると判断し、実際に投資をしたとします。その後、この地域についてさまざまな情報を入手することになります。それらの情報には投資をしたマンションの価格についてポジティブに作用すると思われる情報(近くに地下鉄の駅が出来ることになった、近くに新たな託児所が開設された、大きなスーパーが徒歩圏に出来た、など。)もあれば、ネガティブに捉えられる情報(向かいのコンビニが閉店してしまった、近所で世間を賑わす事件が起きてしまった、など。)もあるのが一般的です。しかし、確証バイアスに囚われてしまうと、ついつい当初形成した「このマンションの価格は上がる。」という見方を維持するために、ポジティブな情報のみを収集し、ネガティブな情報を受け入れようとしないという現象が発生します。また、ポジティブな情報を元に、「だから、このマンションの価格は上がるんだ。」と、当初の見方をさらに強めてしまいます。
その結果として、

(1) 正しい情報分析が出来なくなる
(2) ポジティブな情報に固執するあまり、売却のタイミングを逸する
(3) 一つの見方に対するポジティブな情報に固執してしまい、十分な分散投資が行われない

といった現象が発生します。
また、株式投資においては、より情報を得やすい自社株、あるいは勤め先と同じ業界の会社の株への投資において、確証バイアスにかかりやすいともいわれています。
確証バイアスを回避するためには、ネガティブな情報もしっかり受け入れることが最も有効です。しかし、それができなくなってしまうのが今回のバイアスの特徴ですので、なかなか意識的に出来るものではないと思います。
そこで、次善の策として、異なる視点で物事を見てみるのが有効といわれています。例えば、先ほどの例でいえば、ある地域において今後のマンションの価格が上がるというのが、地域別に分析をして得られた結果であれば、より大局観的に、その都市全体、あるいはその国全体の不動産価格はどうなっていくのかといったことを分析してみることで、新たな視点から投資判断を行うことが出来るかもしれません。

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投資判断において(1)

保守性バイアス(Conservatism Bias)~ 投資判断において陥りがちな判断ミスとその回避の仕方(1) ~

経済活動は人間が行うものである以上、参加者である人間の感情に影響を受けてしまう部分があります。近年、それについては行動経済学という形で研究が進んでいます。「行動経済学」という熟語を目にしてしまうと、一件難しいもののように感じられますが、紐解いてみると誰もが「ああ、そうだよね。」と納得の出来るものも多かったりします。

ここでは、いくつかのシリーズ記事として、個人投資家が意思決定をする際、どのようなことを気にしながら、投資判断を行っていくべきなのかを検討したいと思います。

悩む~情報取得

 

保守性バイアス(Conservatism Bias)とは

保守性バイアスとは、簡単にいうと、ある見解や予想に固執することです。投資家は多くの場合、投資実行を行う前にその検証を行います。しかし、保守性バイアスに囚われてしまうと、分析の結論を出した後に新たな情報が入ってきても、一度行った分析の結果を変更しなかったり、その情報に対する検証が遅くなってしまいます。例えば、次のようなケースを考えてみます。

 

J-REITに投資を行うために、週末をかけて真剣に個別銘柄の分析を行い、最も投資をしたいものを見つけたとします。そして、月曜日の証券取引所の開始に向けて、指値で注文を入れます。しかし、月曜の朝、朝刊を見ると不動産市場に影響を与えかねない、政策の変更の可能性に関する記事を目にしました。

このとき、保守性バイアスに囚われてしまうと、ついつい新しい情報(ここでは政策の変更の可能性)を重視しないこととなり、注文のキャンセルをしたり、再度分析をしたりといった行動に移らなくなってしまいます。

保守性バイアスに囚われないようにする上で、一番大切なことは、「そのような状態に陥っているかもしれない。」と自分の状況を客観的に見ることです。上の例でいけば、一旦注文をキャンセルして、自分を落ち着かせてから、投資判断を再度構築するという方法もありそうです。

また、保守性バイアスにおいて、特に気をつけなければならないのは、分析に費やした労力が大きければ大きいほど、保守性バイアスに陥りやすいということです。確かに、膨大な分析を行った後に、新たな情報が入ってきた際、「勘弁してくれよ!」と思いたい気持ちはよくわかります。しかし、そこで立ち止まらず、突っ走ってしまい、大きな後悔をしないよう、深呼吸をして新しい情報の持つ意味をよく見てみる必要があります。

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J-REIT(不動産投資法人)とは ~投資の初心者 OwnersBook1年生(17)~

◯ 不動産投資法人ってどんな会社?

J-REITは、厳密には「不動産投資法人」と呼ばれているそうです。「不動産投資法人」とはいったい何をしている会社(法人)なのでしょうか?

不動産投資法人は投資家から資金を集め、不動産を運用することを目的とした、不動産投資を事業として営む投資のための特別な会社(法人)。

つまり投資家のために不動産を所有する大家さん的な存在と言えそうです。

そんな不動産投資法人が初めて東京証券取引所に上場したのは2001年9月ですから、日本でのREIT(不動産投資信託)の歴史はまだまだ浅いですが、2社からスタートした不動産投資法人もいまや49社に増えています。(2015年1月末日現在)

 

◯ 不動産投資法人の特徴

不動産投資法人は法律によって、直接不動産を運用するなどの業務を行うことが禁止されており、従業員もいないので、以下のような実際的な業務は外部の専門家に委託しなければならない仕組みをとっているようです。

・資産(不動産)の運用   資産運用会社(AM(エーエム):Asset Manager(アセットマネジャー)などとよばれています。)へ委託

具体的にはどのような不動産を購入するかの取得から譲渡、賃貸から管理までの判断、運営方針、金融機関との交渉、資金調達や投資家への報告書作成などが資産運用会社に委託されています。さらにテナントを見つけるための募集や不動産の管理、メンテナンスなどの実際の業務は専門業者、例えばテナント仲介業者やビル管理会社に、清掃や警備などは清掃業者や警備業者に、修繕計画の実施などは工事業者に、それぞれ委託されています。

・資産(不動産)の保管 資産保管会社(通常は信託銀行)へ委託

・一般事務 決算や税務の経理業務などの一般事務を事務受託会社へ委託

いかに投資家へ高い分配金を出すかは、いい不動産を安くみつけてもらい、空きが出ないよう満室にしてもらう、またテナントに満足してもらえるよう不動産の管理をキチンとしてもらうなど、どうやらこの資産運用会社などの専門家の腕にかかっているのかも知れませんね。

J-REITイメージ

 

◯ 不動産投資法人の税法上の特徴

収益から諸経費を除いた利益の90%超を投資家へ分配するなど一定の条件を満たせば、法人税が免除されるので、その分投資家への還元割合が高く、一般の株式会社に比べると分配金を多く出せる仕組みとなっているようです。

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