極度額とは、「根抵当権により担保することができる債権の合計額の限度」を意味します（民法第398条の2第1項）。不動産投資の初心者の方が極度額を理解するためには、「抵当権」や「根抵当権」といったことも同時に理解しておく必要があります。

今回は、根抵当権における極度額の基本的な意味を解説し、それがどのように決められているか、またその増額や減額の際の手続きについて解説します。

極度額とは？

例えば不動産購入の際にローンを組むと、資金の返済を担保するために、金融機関はその不動産に対して「抵当権」を設定して登記します。これが「抵当権」（または「普通抵当権」とも言われています。）です。そしてローンを返済し終えると抵当権の抹消登記を行う必要があります。

しかし、何度も銀行からお金を借り入れ、返済するような場合、その都度抵当権を設定し、返済満了ごとにその抵当権を抹消するのは面倒です。そこで、銀行が金額の上限を決め、その範囲内なら何度借りたり返したりしても、借入れを担保できる仕組みが設けられています。この仕組みのための抵当権が「根抵当権」です。

抵当権ではマイホーム購入時の住宅ローンのように特定の債権を担保するのに対し、根抵当権は、個別の債権ではなく、債務者との継続的取引から生じる不特定多数の債権を極度額の範囲内で担保します。そのため、特定の債権の弁済が完了すれば抵当権は自動的に消滅するのに対し、特定の債権の弁済が終わっても、将来発生する債権を担保するために根抵当権は残ります。通常、根抵当権を抹消するには金融機関と根抵当権設定契約を解除する必要があります。

不動産投資のための融資においては、抵当権と根抵当権、どちらも設定が可能です。不動産投資のための融資を1度だけ受けるということであれば、抵当権の設定ということになります。しかし、不動産の経営を続けていくうちに、維持費や修繕費など追加で費用がかさむことを考え、今後更に融資を受けるとなると新たに抵当権を設定しなくてはなりません。その場合は登記費用や手間が余計にかかってしまいます。

これに対し、「銀行取引による一切の債権」を担保するものとして根抵当権の設定をすれば、新たに抵当権を設定する必要もなく、銀行との契約に基づき追加融資を受けることができます。根抵当権は、この点において便利であると言えます。

根抵当権においては、被担保債権の内容が変動する可能性を持ち、その範囲が明確になっていないために、極度額を契約の時点で決めておく必要があります。

根抵当権の極度額を変更する方法

根抵当権の極度額の変更に関して、民法では2つの条文が定められています。民法第398条の5と、民法第398条の21です。

まず、民法第398条の5では、根抵当権の極度額は、利害関係者の承諾を得た上であれば変更することが可能であると定められています。元本の確定前か後かは関係ありません。この変更は、根抵当権者と根抵当権設定者との合意が必要であり、さらに、その変更によって影響を受ける後順位担保権者などの承諾が必要となります。これについては増額も減額も可能です。

一方で、民法第398条の21では、元本の確定後に根抵当権設定者によって減額請求が可能であると定められています。これは極度額が減額されることは後順担保権者にとって不利益ではありませんので、、利害関係者の合意は必要ではありません。この減額請求権はいわゆる「形成権」であり、根抵当権設定者の意思表示のみで効力が生じます。

補足ですが、一般的に多額の融資を得たい債務者（根抵当権設定者）の立場からすると極度額はより高いほうが好ましく、融資の安全性を求める債権者（根抵当権者）の立場からすると極度額は低いほうが好ましいとされています。
銀行が土地建物に根抵当権を設定して融資し、借り手が融資を返せない状態になった場合、銀行は根抵当権が設定された土地と建物を売ってローンを回収しますが、仮に1000万円の価値の土地建物に極度額を1000万円とした根抵当権を設定して、1000万円融資した場合には、融資した当時より土地建物の価値が低下して回収額が融資した1000万円を下回ってしまうリスクがあります。
一方で、1000万円の価値の土地建物に極度額を800万円とした根抵当権を設定して、800万円を融資した場合であれば、融資した土地建物の価値の下落が800万円までに収まっていれば、土地建物を売ることで融資した全額を回収できる可能性が上がります。

それでは、増額する場合と減額する場合に分けて解説していきます。

増額する方法

極度額を増額する場合、民法第398条の5に則って手続きをすることになります。具体的には、根抵当権者と根抵当権設定者が極度額を増額変更する契約を締結し、これに利害関係者から極度額の増額変更承諾書を受領することで極度額が増額変更されます。なお、極度額の増額変更についての登記は、すでに登記されている根抵当権設定登記に枝番号をつけて一体の登記として扱われる付記登記によってなされます。

減額する方法

極度額を減額する場合、民法第398条の5によるものと民法第398条の21によるものの2通りのパターンが考えられます。
前者の場合は、増額の場合と同様の手続きとなります。
後者の場合、まず元本確定が必要となります。元本確定とは、その時点における債権額（債務額）を確定させることです。つまり、それ以降発生する債権は担保されなくなるという手続きのことを指します。元本を確定すると、元本に比べて極度額が高すぎる場合があります。根抵当権設定者は、現存する債務の額と以後２年間に生ずる利息・その他の定期金、債務の不履行による損害賠償（遅延損害金）の額とを加えた額までの減額を請求することができます。
前者と異なり、減額請求は根抵当権設定者の意思表示のみで効力が生じますので、根抵当権者と根抵当権設定者の間で減額変更についての契約書を締結する必要はなく、根抵当権設定者が、根抵当権者に対して、極度額の変更を請求する通知書を送付することで極度額が減額変更されます。
なお、なお、極度額の減額変更についての登記は、増額変更についての登記と同様、付記登記によってなされます。

不動産投資ローンを組む前に知っておくべき極度額

根抵当権の極度額は、不動産投資をする際には知っておきたいポイントです。普通抵当権にも根抵当権にもそれぞれメリット・デメリットがあります。ご自身が今後どのように不動産経営をしていきたいか考えた上で、メリットの多い方を選ぶことをお勧めします。

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不動産投資を行うにあたり、金融機関からの融資を受けることはほぼ必須です。その際、金融機関は通常、資金の返済を担保するために、その不動産に対して「抵当権」を設定し、登記します。抵当権にはマイホーム購入時に住宅ローンを借りる際に一般的に設定されるような抵当権（以下、本記事では根抵当権と区別するために「普通抵当権」と記載します。）と、根抵当権の2種類があります。

今回は、普通抵当権と根抵当権の違いと、根抵当権の元本確定や根抵当権設定者、根抵当権の譲渡など、不動産を運用する上で必要な知識について、詳しく解説していきます。

普通抵当権と根抵当権

金融機関が住宅ローンなど特定の融資をする際に、担保として土地や建物に普通抵当権を設定し、登記した場合、金融機関は借り手がローンの返済ができなくなったときに、土地や建物を強制的に売却し、その代金から融資したお金を回収することが可能です。

そのため、土地や建物の価値がある限り、借り手の業績や資金繰りが悪化した場合にも、貸し手は担保不動産の処分によってローンを回収することが可能となります。

借り手が返済期限までに特定の融資（融資①）の返済を完了すると、融資①の担保として設定した普通抵当権も同時に消滅します（「抵当権の附従性」といいます。）ので、融資①の普通抵当権の抹消登記手続きを行います。

次に同じ金融機関から別の融資（融資②）を受けるケースを考えてみます。融資②を担保するため、同じ土地や建物に普通抵当権を設定する場合、新たに抵当権を設定し、登記する必要が生じます。

この場合、前の融資（融資①）の担保のために設定した普通抵当権の登記を抹消せずに、融資②の担保として流用することはできません。そして、当然、融資②に対して設定した普通抵当権についても、別の融資の返済が完了したら抹消登記手続きを行う必要があります。

このように、融資を受けるたびに設定登記を行い、返済が完了したら抹消登記するということを繰り返していては、手間も費用もかかってしまいます。

そこで、一定の範囲内の不特定の債権（「銀行取引による債権」などと表現します。）について、決められた金額内であれば、一度の設定で、繰り返し行われる融資などの取引を担保できる権利があります。

このように、一定の範囲内の不特定の債権を、決められた金額内において担保するためにある不動産に設定された抵当権のことを、根抵当権（「ねていとうけん」と読みます。）といいます。また、その根抵当権を行使することができる金額の限度額のことを極度額といいます。

不動産投資においては、普通抵当権と根抵当権、どちらも設定が可能です。ただ、例えばリフォームをするために追加で同一の金融機関から融資を受ける必要があるかもしれないといった場合には根抵当権を設定するのが便利かと思われます。

根抵当権の元本確定とは

ここからは、根抵当権を知る上で、合わせて知っておきたい知識を解説していきます。まずは、普通抵当権にはない考え方である「元本確定」についてです。

先ほど述べたとおり、根抵当権は、極度額の範囲内であれば、一度の設定で、その後行われる融資などの取引を何件でも担保できるというものでした。

ところが、何らかの理由で、今後の取引についてはこの根抵当権の対象外としたいという事情が発生することがあります（ある融資の返済が滞り、不動産を強制的に売却して代金から融資したお金を回収したい場合や、借り手と後述の物上保証人との関係性に変化が生じた場合など）。

このとき、その時点で未返済額がいくら残っているかを明確にすることを、根抵当権の「元本確定」といいます。

元本確定とは、その根抵当権で担保される債権額（債務額）を確定させることです。元本確定以降に発生する債権は担保されなくなり、元本確定の時点で存在した債権（債務）が返済されると、根抵当権は消滅します。また、元本確定は一度行うと、撤回することができません。すなわち、元本確定した時点で、根抵当権は普通抵当権と同様の担保権になると言えます。
　

根抵当権者と根抵当権設定者の違い

続いては、根抵当権者と根抵当権設定者について解説します。

根抵当権者

登記された根抵当権により、融資したお金を担保できている人のこと。通常は融資における貸し手（債権者）です。

根抵当権設定者

根抵当権が設定・登記された不動産の所有者であり、根抵当権者に担保として提供している人のこと。融資における借り手（債務者）がこれに当たることが多いです。

また、根抵当権を含む抵当権は債務者自身の財産ではなく、第三者の財産に対して設定されることもあります。この場合、根抵当権設定者に当たるのは第三者であり、借金をしているわけではないが、他人の借金のための責任を自分の所有物によって保証しているということから、「物上保証人」とも呼ばれます。

根抵当権の譲渡の2つの方法

続いて、根抵当権の譲渡について解説していきます。根抵当権の譲渡とは、根抵当権者が、根抵当権をほかの人や機関に譲り渡すことです。

譲渡の方法は、「全部譲渡」、「分割譲渡」、「一部譲渡」の3通りあります。

全部譲渡

根抵当権のすべてを譲受人に譲渡することです。全部譲渡すると、譲渡人の債権はこの根抵当権により担保されなくなり、譲受人の債権が担保されることとなります。

分割譲渡

根抵当権を2つに分割し、その一方を他人に譲り渡すことです。分割した根抵当権はそれぞれの根抵当権者ごとに独立したものとなるため、それぞれの極度額を決める必要があり（合計すると元の根抵当権の極度額）、譲渡人、譲受人はそれぞれの極度額に応じた自己の債権が担保されることとなります。

一部譲渡

根抵当権を分割せず、譲渡人と譲受人が根抵当権を共有する形になるように、根抵当権の一部を譲り渡すことです。根抵当権の極度額はかわらず、譲渡人と譲受人はそれぞれの債権額の割合又は譲渡人と譲受人が取り決めた割合に応じて自己の債権が担保されることとなります。

なお、根抵当権の譲渡の際には、根抵当権設定者は必ず譲渡に承諾するかどうか確認されます。その理由としては、根抵当権は不特定の債権を担保するものであるため、設定者を無視して譲渡されてしてしまうと、設定者が予測していなかった不利益を被る可能性担保をつけるつもりがなかった債務に担保がついてしまう可能性）があるからです。

但し、元本確定後については、担保される債権が特定されるため、抵当権と同様の処分をすることができ、その際には根抵当権設定者の承諾は不要です。

また、根抵当権で担保されたローンを、担保付の状態のまま譲り渡したい場合には、元本確定により担保される債権を特定する必要があります。

根抵当権設定の具体例

5,000万円のマンションを購入して不動産投資を行う際に、3,000万円の不動産投資ローンを組むとします。

この際、この3,000万円の債務に対する担保として5,000万円のマンションに普通抵当権を設定することが可能ですが、追加でリフォームをしたい場合など新たに2,000万円の融資を受ける際、たとえこのマンションに担保になっている価値以外に2,000万円の価値が残っていたとしても（担保余力といいます。）、この2,000万円の債務に対して、再度抵当権を設定する必要が生じてしまいます。

これに対して、マンションに極度額5,000万円の根抵当権を設定した場合を考えます。
この場合、購入資金として当初に3,000万円を借りた後、例えば、購入後のリフォーム用に500万円、2年後の大規模修繕費用に300万円を借りることとなった場合にも、新に抵当権を設定する必要がありません。（※）
※実際に貸してくれるかどうかは貸付人との契約に拠りますので、その点はご留意ください。

但し、普通抵当権又は根抵当権の設定を登記する際には、普通抵当権であれば債権額、根抵当権であれば極度額に応じた登録免許税が必要となります。また、普通抵当権であれば貸付元本に加えて2年分の利息及び遅延損害金が担保される一方、根抵当権では極度額を超える金額は担保されません。
上記のケースで普通抵当権・根抵当権のどちらを選択するのか、根抵当権とする場合に極度額をいくらにするのかは、リフォームや修繕が発生する可能性やその際に必要となる金額を踏まえて慎重に検討し、貸付人と交渉する必要があります。

不動産運用の上で欠かせない根抵当権

根抵当権についての理解を深めていただけたかと思います。お金の借り入れや返済を何度も行う際、普通抵当権に比べ根抵当権は登記に関するかなりの手間を省くことができ、不動産運用の際に非常に心強いものとなります。皆さんもぜひ根抵当権を活用し、不動産運用の効率化を図ってみてはいかがでしょうか。

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