銀座の土地

「銀座」、言わずと知れた日本を代表する商業地区の一つです。今や建設ラッシュ、4年後の東京オリンピックに向けて、大きく変貌しているのではと思わせる銀座、ブランドショップあり、老舗百貨店あり、と高級なイメージもありますが、ファストファッションブランドもあり、様々な方々が楽しめる街になっています。

 

そんな銀座も今や外国人観光客であふれ、「爆買い」のメッカといったところでしょうか。商業施設によっては免税専用のカウンターがあり、老舗百貨店にはデューティーフリーまでが出現、中央通り沿いに停まる大型観光バス、キャリーケースを引きずった観光客が歩道を占拠している様子等がよく見られます。

昨年1年間の訪日外国人旅行者数は過去最多、日本での消費総額も初めて3兆円を超えました。急増する訪日客の「爆買い」効果は、銀座地区の地価水準をもあげているようです。

 

銀座4丁目付近が「日本で一番地価が高いエリア」であることはニュース等でご存知の方も多いことと思います。

つい先日、国土交通省は2016年1月1日時点の公示地価を発表しました。

やはり高額ランキングのトップを飾ったのは銀座4丁目にある「山野楽器銀座本店」でした。前年に比べ約20%の上昇、1平方メートルあたり4,010万円と公示地価としては過去最高額を更新しました。2002年から公示地価の調査対象となり、2008年の好況時には1平方メートルあたり3,900万円だったものの、その後、リーマン・ショックを受け下落しましたが、金融緩和の流れから投資マネーが戻り、再び上昇傾向となっているようです。

 

今や銀座は老舗百貨店の跡地をはじめ数寄屋橋交差点エリアの再開発、急増する訪日客向けの商業施設の開設が相次ぎ、海外の機関投資家の注目を浴びているようです。

少し路地を入ればまだまだ昔の雰囲気も残っている銀座界隈、街の変化は地価に影響を与えているように思え、今後の動向が見逃せません。1年後の価格はどうなっているのでしょうか。

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-金利と短期プレイムレート

マイナス金利と短期プライムレート(短プラ)

短期プライムレート(短プラ)が下がらないと金利低下の恩恵に授かれない?

日本銀行が2016年1月末に我が国の金融史上初となる「マイナス金利」という政策を導入したのは、もうみなさんもご存じのことだと思います。そして、マイナス金利が日本企業や国民のために、少しでも経済が活性化されるよう導入された政策であることも、既にみなさんご存じだと思います。さて、実際にこのマイナス金利政策はうまくいっているのでしょうか?

まだ導入後数ヶ月しか経過していないこの時期に結論づけることは大変難しいですが、たとえば国債や長期金利はマイナス金利導入後に低下し、一定の効果が上がっていることがわかっています。しかし、これらの効果が上がっているのは、実は大手企業中心になっていることも最近わかってきました。

その一因としてあげられているのが、『短期プライムレート』、通称「短プラ」と呼ばれているものです。

短期プライムレート(短プラ)とは

短期プライムレート(短プラ)は、短期間(1年未満)の企業向け融資等に使用するレートで、信用度に何の問題もない場合の最優遇貸出金利のことをいいます。短期プライムレート(短プラ)は、各銀行が自主的に決めており、その最頻値・最高値・最低値を毎月日銀が発表していますが、2001年2月以降のデータは以下のとおりです。

長・短期プライムレート(主要行)の推移 2001年以降

このデータを見ると、「長期プライムレート」(通称「長プラ」)はマイナス金利発表前が1.1%だったのに対し直近では0.95%まで下がっていますが、短期プライムレート(短プラ)は1.475%で全く変わっていないことが分かります。

 

短期プライムレート(短プラ)は中小企業融資や個人融資に影響する

短期プライムレート(短プラ)に連動している代表的なものには、住宅ローンの変動金利型があります。変動金利型は、通常「基準金利」と「優遇幅」の二つに基づいてローン金利が決定されますが、この「基準金利」が短期プライムレート(短プラ)に連動しているものが殆どであるため、マイナス金利が導入された後も、変動金利型の住宅ローンの金利はほとんど下がっていないのが現状です。他にも、教育ローンや自動車ローンも短期プライムレート(短プラ)連動型が多くなっており、個人にはマイナス金利導入による金利低下の恩恵が届きにくくなっているといえるでしょう。また、中小企業融資も短期プライムレート(短プラ)連動型が多く、個人同様に恩恵を受けにくい構図となっています。なお、固定金利型の住宅ローンはマイナス金利の恩恵を受けて金利は下がってきていますので、個人が全く恩恵を受けていないという訳ではありません。

 

短期プライムレート(短プラ)はなぜ下がらない?

日銀がマイナス金利を導入したため、理論的には短期プライムレート(短プラ)も長期プライムレート(長プラ)や他の金利と同様に下がっていくと思われていましたが、実際には現状では下がっていません。それは、短期プライムレート(短プラ)を下げると銀行の利ザヤが縮小し、銀行収益悪化に直結するという銀行内部の事情が影響しているのかもしれません。一方で、競争原理が働きどこか一行でも短期プライムレート(短プラ)を下げれば、それに追随する銀行も出てきて、短期プライムレート(短プラ)も下がっていくことが近い将来に起こらないとも限りません。

 

まだまだ始まったばかりのマイナス金利ですが、個人の暮らしに恩恵が届くようになるには少し時間がかかりそうですね。

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株式投資型クラウドファンディングの注意点とは?

株式投資型クラウドファンディングの注意点とは?

株式投資型クラウドファンディング」とはインターネットを通じて、不特定多数の人から事業を行う会社の非上場株式を出資の形態で少額ずつ集めるタイプのクラウドファンディングです。2016年2月現在、ソーシャルレンディングを含む金融型(投資型)クラウドファンディングのほとんどは、匿名組合契約を使用していますが、株式投資型と呼ばれるものは、匿名組合契約ではなく、まさに会社の株式を売買するという形で会社への出資をクラウドファンディングで募るものとなります。

日本ではようやく法制度が確立したばかりなので、まだまだ未知の世界ではありますが、非上場株式への投資そのものがまだまだ私たちには馴染みがないことから、通常の上場企業への株式取引とは何が違うのか?知っておくべきことが沢山ありそうです。

株式投資型クラウドファンディングによる未上場株式への投資

株式投資型クラウドファンディングで扱われる投資対象の会社の多くは、取引所での取引対象となっておりません。そのため、有価証券報告書を公表しておらず、会計監査も受けていないというケースが多くあります。つまり、公開情報が限定されるため、クラウドファンディング事業者がどれだけ情報を収集しているかが、投資にあたって重要なポイントとなりそうです。

なお、当然ですが、クラウドファンディング自体がもっている性質はこの株式投資型にもあてはまります。募集が始まって気づいたら既に応募完了になってしまい、投資機会を逃してしまったり、逆に募集が集まらずに投資実行されなかったりというケースも起こることが想定されます。
株式市場

株式投資型クラウドファンディングによる非上場株式の購入と売却

株式投資型クラウドファンディングで購入する株式は、取引所での取引がなく、情報が限定されることは前述しましたが、それに加えて、好きなときに売却することや、好きなときに追加購入が出来ないなどの制約があるそうです。難しい言葉を使うと、流動性が低いということのようです。

ベンチャー企業の経営者にとって最大の課題とも言われる「資金調達」も「株式投資型クラウドファンディング」では大きな救いの一手とも言えそうですが、投資する方にとっては、もしかしたら聞いたこともないような人や会社に投資しようとするわけですから、「株式投資型クラウドファンディング」では短期でのハイリターンを追求するのではなく、長期間にわたって会社やその事業内容を応援する、というスタンスが向いているのではないかと思われます。

今後どのような成長を遂げるのかわからない株式投資型クラウドファンディング、リスクも当然ありますが、今までにない投資機会を多くの個人投資家に提供し、投資の選択肢を増やすことになりますので、今後の発展に期待しております。

クラウドファンディングを活用した新しい事業者向け不動産担保ローン

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