日本とアメリカの中間的な賃貸借慣行の国

ちょうど先日、シンガポールのアジアン・スクエア・タワー１（Asian Square Tower 1）が2,600億円を超える金額で売買されたというニュースが不動産マーケットで話題になりましたが、シンガポールではアジア経済の中心地の一つとして世界から多くの企業が集積し、オフィスを構えています。今回はそのシンガポールにおけるオフィスの賃貸借慣行の特徴をご紹介させていただきます。

オフィス事情全般

そもそも、シンガポールは建国してからの歴史が浅く、ほとんどのオフィスが1960年代後半以降に開発されたものです。以前はラッフルズプレイス（Raffles Place）に多くのオフィスが集積していましたが、昨今はマリーナセンター（Marina Centre）やシェントンウェイ（Shenton Way）地区にオフィスエリアが広がっています。特に、アジアン・スクエア・タワー（Asian Square Tower）等が建築されたマリーナベイ(Marina Bay)地区は、政府が最も力を入れて開発を行っているエリアであり、最新の大型オフィスビルが多く存在しています。
なお、各エリアの特徴を簡単にまとめると以下のとおりになります。

• ▶　Raffles Place： CBD(Central Business District)の中心で、シンガポールの大手町・丸の内。金融・証券関連企業が集積しています。
• ▶　Marina Centre： CBD中心よりやや東側。政府が第二オフィス街として開発に注力してきたエリアで、コンベンションセンター、ホテル、商業施設を含む複合開発地区です。
• ▶　Orchard Road： シンガポールの銀座、青山・表参道。小売店舗が集積するエリアであり、その関連オフィスが集積しています。
• ▶　Shenton Way： Raffles Placeに隣接するオフィス街であり、八重洲・日本橋地区付近のイメージに近いです。地下鉄の駅でいうと、「Raffles Place」から「Tanjong Pagar」までの地区をいいます。
• ▶　Marina Bay： CBDの南側エリアで、現在最も政府が力を入れて開発している地区です。

土地の保有形態

1963年に独立するまで英国の植民地であったシンガポールは、土地の保有形態も英国の慣習の影響を強く受けています。簡単にいうと、リースホールド（Leasehold）（期間限定の所有権のようなもので、例えば99年間、その土地を使用・収益できる権利を賃料支払いの見返りに得られます。）とフリーホールド(Freehold)（日本でいう所有権とほぼ同じ概念です。）の二つがメインの土地保有形態となっています。但し、基本的には建国時に国が土地を所有するという形でスタートしているため、マリーナベイ地区のような都心の新しいオフィスエリアでは、シンガポール政府が売却もしくは賃貸等を行わない限り、新しいオフィスを建築するスペースは基本的にはありません。政府は、土地の供給をコントロールすることで、オフィスマーケットにおける需給をコントロールしているといわれています。

賃貸借期間・賃料改定について

賃貸借期間は2年ないし3年が一般的で、同期間の更新が1回ついている契約もあります。賃貸借期間は日本の一般的な普通賃貸借契約の期間とほぼ同じですが、シンガポールの場合は更新期間が１回ついていたとしても、通常2回目の更新はできません。2年契約＋更新１回の場合であれば、４年が最長となり、5年目には全く新しい賃貸借契約を締結するか、もしくは退去しなければなりません。シンガポールにオフィスを構える日系企業は非常に多く存在していますが、賃料が大きく乱高下することもあり、5年目に新しい賃貸借契約を締結しようとしたら、オーナーに現行契約の2倍以上の賃料を提示されたという話も普通に存在し、オフィス面積を2分の１に縮小して新規に契約したというケースもよく耳にします。更新に関してオーナー側が強いところはアメリカに似ていますね。
賃料は共益費込が一般的になっていて、中途解約は原則として認められません。アメリカの場合は中途解約ができない代わりに転貸（サブリース）が認められるケースがほとんどですが、シンガポールでは契約期間が短いために、転貸は原則禁止の契約が多いです。
フリーレント（賃料免除期間）の考えはあまり浸透していませんが、昨今は大型物件における契約でフリーレントを取り入れたものもあるようです。

雨の日にホテルにパスポートを忘れたら大変なことに・・・

シンガポールのオフィス慣行はあまり目新しいものはないのですが、先進国らしく、不動産慣行もマーケット動向をみて変遷していきますので、オフィスを実際に借りようとする場合には、現地の不動産業者から最新のマーケット情報を入手した方がいいと思います。

最後に余談になりますが、シンガポールの多くのオフィスでは、訪問する際に身分証明書の提示が求められます。海外から訪れた人はパスポートを提示することが多いかと思います。これを忘れると、オフィスに入ることは許されず、ホテルに取りに戻らざるを得ないことがありますので、シンガポールでの現地企業訪問の際には身分証明書を携行した方が無難です。
また、実際にホテルに戻らざるを得ない場合、地下鉄等を利用して戻れる場合はいいですが、シンガポールではタクシーが比較的安く利用しやすいことからタクシーで移動するビジネスマンも多いため、いつもはタクシーが街中にあふれていて、捕まえやすいのですが、スコールの時季等でいったん雨が降りだすと、街中にあふれているタクシーは「Busy」表示、つまりお客が既に乗っているものばかりになってしまい、なかなか空きタクシーを捕まえることができない場合もありますので注意が必要です。タクシーでの移動は、天候や、ドライバーがシフトチェンジする時間帯等、いくつかの要因に左右されますので、ぜひ現地の方からいろいろと情報収集してみてください。

クラウドファンディングを活用した新しい事業者向け不動産担保ローン

ロードスターファンディング株式会社では、クラウドファンディングを活用した新しい事業者向け不動産担保ローンをご提供しています。主要金利帯は年率4.0%から、融資額最大10億円程度、元本一括返済が可能、連帯保証は原則不要、資金使途自由、などが特徴です。まずはお気軽にお問い合わせください。

不動産のプロが運営するクラウドファンディング

OwnersBookは2014年に誕生した国内初の不動産特化型クラウドファンディングです。不動産のプロが厳選した案件に一万円から投資が可能です。

シンガポールで過去最大のオフィス売買・カタール投資庁が買収

アジア1位の不動産取引　～シンガポールのアジア・スクエア・タワー１～

JLL（ジョーンズ・ラング・ラサール）は、カタールの政府系ファンドであるカタール投資庁が、米大手運用会社のブラック・ロックからシンガポールのマリーナ・ベイ地区にあるハイグレード・オフィスタワーの一つ、「アジア・スクエア・タワー１（Asia Square Tower 1）」を約24億5,000万ドル（約2,600億円）で買収することで合意したと発表しました。

アジア・スクエア・タワー１は2011年にオープン（タワー２は2013年にオープン）しました。開発当初はテナント誘致に苦労していましたが、現在はシティバンクやグーグル、ジュリアス・ベア（スイスの名門プライベート・バンク）等が入居しており、稼働率は90%以上となっています。約11万㎡の事務所スペースと約3,700㎡の商業スペースからなり、開発の進むマリーナ・ベイ地区の中で一際目立った存在となっています。

この取引は、JLLの発表によればアジア太平洋地域で最大のオフィス一棟の取引となっており、世界でも２番目の大きな取引となっています。

日本での過去の大規模な不動産取引を見てみますと、以下のようなものがあります。

以上の金額と比較しても、今回の取引は2,000億円をはるかに超えていまして、いかに大きな取引だったかということがわかりますね。日本も含めてアジアの不動産市況はいまだ活発であり、今後もこのような大型ディールが続く可能性は否定できません。アジアの不動産マーケットの今後の動きに注目です！

クラウドファンディングを活用した新しい事業者向け不動産担保ローン

ロードスターファンディング株式会社では、クラウドファンディングを活用した新しい事業者向け不動産担保ローンをご提供しています。主要金利帯は年率4.0%から、融資額最大10億円程度、元本一括返済が可能、連帯保証は原則不要、資金使途自由、などが特徴です。まずはお気軽にお問い合わせください。

不動産のプロが運営するクラウドファンディング

OwnersBookは2014年に誕生した国内初の不動産特化型クラウドファンディングです。不動産のプロが厳選した案件に一万円から投資が可能です。