建築基準法について解説してきた連載も今回が最終回となりました。
無秩序な開発を防ぐことを目的とした「集団規定」では（１）道路に関する制限、（２）用途制限、（３）建ぺい率、（４）容積率、（５）高さ制限、（６）低層住居専用地域内の制限、（７）防火・準防火地域内の制限、（８）敷地面積の最低限度について定めていますが、今回はそのうち後半部分の（５）～（８）について解説いたします。
現物の不動産投資を行う上で、このような規制に関する十分な調査は欠かせませんので、しっかりチェックしていきましょう。
（過去記事はこちら：第1回　単体規定 ／ 第2回　集団規定（1））

（５）高さ制限

周辺環境の保護のため、建築物の高さについて、以下のような制限があります。

＜斜線制限＞

斜線制限とは、周辺地域の採光や通風に支障を来さないように、建築物の各部分の高さを規制するものです。こちらで詳しく解説していますので、ご参照ください。
 

＜日影規制＞

日影規制とは、北側の敷地の日当たりを確保するための制限で、主に住居系の地域に適用されます。こちらで詳しく解説していますので、ご参照ください。

（６）低層住居専用地域内の制限

よりよい住環境を実現するため、第一種・第二種低層住居専用地域のみに適用される規制として、以下のものがあります。

＜絶対高さの制限＞

第一種・第二種低層住居専用地域内では、建築物の高さは10ｍまたは12ｍのうち、都市計画で定めた高さを超えて建築することはできません。ただし、以下の場合には、その高さを超えて建築することができます。

• ①周囲に広い公園等がある建築物で、低層住宅に係る良好な住居の環境を害するおそれがないと特定行政庁が認めて許可したもの
• ②学校等、その用途によってやむを得ないと特定行政庁が認めて許可したもの

＜外壁の後退距離の限度＞

第一種・第二種低層住居専用地域内では、建築物の外壁から敷地境界線までの距離（＝外壁の後退距離）は都市計画で定めた限度以上でなければなりません。
なお、外壁の後退距離は必ず定めなければならないものではなく、行政の判断で、必要があれば定められるものです。
都市計画で外壁の後退距離を定める場合は、その限度は1.5ｍまたは1ｍとされています。

（７）防火・準防火地域内の制限

火災の延焼等を防止するため、建築物が密集している地域を防火地域または準防火地域に指定し、建築物の構造に一定の制限を設けています。
なお、建築物が複数の地域にまたがる場合は、原則として建築物の全部に対して最も厳しい規定が適用されますが、防火壁により区画されている場合はその限りではありません。

＜防火地域内の制限＞

防火地域内では、原則として、以下の制限があります。

• ①地階を含む階数が3以上の建築物または延べ面積が100㎡を超える建築物は、耐火建築物としなければなりません。
• ②上記以外の建築物は、耐火建築物または準耐火建築物としなければなりません。

ただし、次の建築物の場合は、耐火建築物または準耐火建築物にしなくてもよいとされています。

• ①延べ面積が50㎡以下の平家建ての附属建築物で、外壁・軒裏が防火構造のもの
• ②高さが2ｍを超える門または塀で、不燃材料で造り、または覆われたもの
• ③高さが2ｍ以下の門または塀

また、防火地域内にある看板、広告塔、装飾塔等で、以下のいずれかに該当するものは、その主要部分を不燃材料で造り、または覆わなければなりません。

• ①建築物の屋上に設けるもの
• ②高さが3ｍを超えるもの

＜準防火地域内の制限＞

準防火地域内では、以下の制限があります。

• ①地階を除く階数が４以上または延べ面積が1,500㎡を超える建築物は、耐火建築物としなければなりません。
• ②地階を除く階数が3以下で、延べ面積が500㎡を超え1,500㎡以下の建築物は、耐火建築物または準耐火建築物としなければなりません。
• ③地階を除く階数が3で、延べ面積が500㎡以下の建築物は、耐火建築物、準耐火建築物または一定の防火上の基準に適合する建築物としなければなりません。

また、準防火地域内にある木造建築物等は、その外壁・軒裏で延焼のおそれがある部分を防火構造としなければなりません。

＜防火地域と準防火地域に共通する制限等＞

防火地域と準防火地域に共通する制限等としては、以下のものがあります。
・屋根：一定の技術的基準に適合するものでなければなりません。
・外壁の開口部：延焼のおそれがある部分に、防火戸その他の防火設備を設けなければなり
ません。
・外壁：耐火構造のものは、民法の規定に関わらず、その外壁を隣地境界線に接して設ける
ことができます。

（８）敷地面積の最低限度

建築物の敷地面積は、都市計画で定められた敷地面積の最低限度以上でなければなりません。なお、都市計画において敷地面積の最低限度を定める場合は、その最低限度は200㎡を超えてはなりません。

 
これまで３回にわたって建築基準法についてみてきました。建築基準法は、建築物に関する最低基準を定めた基本的な法律であり、その建築物が建築基準法に適合しているかどうかは不動産投資にあたって重要なポイントになります。
不動産を選定される際にはぜひご参考になさってください。

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建築基準法について、数回にわたって解説している今回の連載。第１回では、個々の建築物が満たすべき基準を定めた「単体規定」について説明しました（第1回はこちら）。
第2回では、建築物と市街地との関係について定めた「集団規定」について解説します。

集団規定とは

集団規定は、建築物と都市環境との関係性を整えるために定められた基準であり、原則として、都市計画区域および準都市計画区域内において適用されます。ただし、それ以外の区域であっても、都道府県知事が関係市町村の意見を聴いて指定する区域内においては、地方公共団体は、条例で一定の事項（道路に関する制限、建ぺい率、容積率、建築物の高さ、斜線制限、日影規制等）について必要な制限を定めることができます。
集団規定では主に（１）道路に関する制限、（２）用途制限、（３）建ぺい率、（４）容積率、（５）高さ制限、（６）低層住居専用地域内の制限、（７）防火・準防火地域内の制限、（８）敷地面積の最低限度について定めています。
今回は、（１）～（４）について以下概要をみていきましょう。

（１）道路に関する制限

＜道路の定義＞

建築基準法上の「道路」とは、幅員4ｍ（地域によっては6ｍ）以上の、道路法による道路等のことをいいます。ここで幅員を定めるのは、一定の広さが確保されていれば例えば消防活動等もスムーズに行うことできるからです。
また、建築基準法の集団規定が適用された時点で既に存在し、現に建築物が建ち並んでいる幅員4ｍ未満の道で、特定行政庁が指定したものについても、建築基準法上の道路とみなされます（これを2項道路といいます）。
2項道路の場合、道路の中心線から2ｍ下がった線が道路の境界線とみなされ、道路の反対側が川やがけ地等のときは、川・がけ地等の線から4ｍ下がった線が道路の境界線とみなされます。

＜接道義務＞

建築物の敷地は、原則として建築基準法上の道路に2ｍ以上接していなければなりません。ただし、敷地の周囲に広い空き地がある場合等で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上、衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについてはこの限りではないとされています。
地方公共団体は、学校・病院・百貨店等の特殊建築物や3階以上の建築物、延べ面積が1,000㎡を超える建築物等について、条例で、必要な接道義務の制限を付加することができます。

＜道路内の建築制限＞

道路内には、原則として建築物や敷地を造成するための擁壁を建築することはできません。ただし、以下の建築物等については道路内に擁壁を建築することができるとされています。

• ①地盤面下に設ける建築物（地下商店街等）
• ②公衆便所、巡査派出所等公益上必要な建築物で、特定行政庁が通行上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの
• ③公共用歩廊（アーケード街）等で特定行政庁があらかじめ建築審査会の同意を得て、
  安全上、防火上、衛生上他の建築物の利便を妨げ、その他周囲の環境を害するおそれがないと認めて許可したもの

＜壁面線＞

特定行政庁は、必要があると認める場合においては、建築審査会の同意を得て、壁面線を指定することができます。壁面線とは建物の並びをそろえるための線をいい、壁面線が指定されたときは、建築物の壁や柱等は壁面線を越えて建築することはできなくなります。

（２）用途制限

市街化区域（すでに市街地を形成している区域およびおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域）には、必ず用途地域が定められます。用途地域は住居系・商業系・工業系を合わせて12種類に分けられます。
建築基準法では、それぞれの用途地域について建築できる建築物の制限を設けています。建築物の敷地が二つ以上の用途地域にまたがる場合は、敷地面積の過半が属する地域の用途制限が適用されます。
なお、規制に適合しない用途の建築物であっても、特定行政庁が許可した場合は建築することができます。

（３）建ぺい率

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことをいいます。建ぺい率については、こちらで詳しく解説していますので、ご参照ください。

（４）容積率

容積率とは、敷地面積に対する建築物の延べ面積の割合のことをいいます。容積率については、こちらで詳しく解説していますので、ご参照ください。

今回は、主に建築基準法の「集団規定」の道路に関する制限・用途制限・建ぺい率・容積率について解説をしました。次回は、集団規定の後半部分についてみていきます。

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建築基準法とは、国民の生命、健康および財産の保護を図るため、建築物の敷地、構造、設備および用途に関する最低限の基準を定めた法律です。主な内容として、単体規定・集団規定・建築確認・建築協定について定められています。
不動産投資の場面では、検討する物件が建築基準法をクリアしていることがリスク回避の重要なポイントとなりますので、今回から数回にわたって建築基準法について解説していきたいと思います。
第1回は、建築基準法の「単体規定」についてです。

単体規定とは

そもそも、「単体規定」・「集団規定」という区分は建築基準法独自のものですが、集団規定が建築物と市街地との関わり等都市計画と密接な関係を持っているのに対し、単体規定は個々の建築物が満たすべき基準であり、全国の建築物全てに対して適用されます。
単体規定では主に（1）敷地、（2）構造、（3）防火・避難、（4）衛生、（5）条例による制限の附加・緩和について定めていますので、以下概要をみていきましょう。

（１）敷地

建築物の敷地は、これに接する道の境界線よりも高くなければならず、また地盤面はこれに接する周囲の土地より高くなければなりません。ただし、敷地内の排水に支障がない場合や、建築物の用途により防湿の必要がない場合においては、低くてもよいとされています。
建築物の敷地には、雨水および汚水を排出し、または処理するための適当な下水管等の施設を設けなければなりません。

（２）構造

建築物は、さまざまな重さ、圧力、地震等の振動、衝撃に耐えられる安全な構造にしなければなりません。また、床・屋根・階段を除いた主要構造部（＝壁・柱・梁）に木材やプラスチック等の燃えやすい素材を用いた建築物で、「高さが13ｍ超または軒の高さが9ｍ超の建築物」または「延べ面積が3,000㎡超の建築物」については、①耐火構造であること、または②火災についての性能に関する一定の技術的基準を満たしていること、のいずれかの基準に適合している必要があります。

（３）防火・避難

＜大規模の木造建築物等の外壁等＞

延べ面積（同一敷地内に2つ以上の木造建築物等がある場合はその延べ面積の合計）が1,000㎡超の木造建築物等は、外壁および軒裏で延焼の恐れがある部分を防火構造としなければなりません。また、屋根の構造を、火災に関する性能について一定の技術的基準に適合するもので、国土交通大臣の認定を受けたもの等にしなければなりません。

＜防火壁＞

延べ面積が1,000㎡超の建築物（耐火建築物または準耐火建築物等を除く）は、防火上有効な構造の防火壁によって有効に区画し、各床面積の合計をそれぞれ1,000㎡以下にしなければなりません。

＜建築設備＞

• 避雷設備　　：高さ20ｍを超える建築物には、原則として、有効に避雷設備を設けなければなりません。ただし、周囲の状況によって安全上支障がない場合においては、避雷設備を設けなくてもよいとされています。
• 非常用昇降機：高さ31ｍを超える建築物には、原則として、非常用の昇降機（エレベーター）を設けなければなりません。

（４）衛生

＜居室の採光および換気＞

• 採光：住宅の居室、学校の教室、病院の病室等には、原則として採光のための一定面積（注1）の窓その他の開口部を設けなければなりません。
• 換気：居室には、原則として換気のための一定面積（注2）の窓その他の開口部を設けなければなりません。
  （注1）住宅の場合　　：居室の床面積×1／7以上
  住宅以外の場合：居室の床面積×政令で定める一定割合（1／5～1／10）以上
  （注2）居室の床面積×1／20以上

＜石綿等の飛散・発散に対する衛生上の措置＞

建築物は、石綿（アスベスト）その他の物質の建築材料からの飛散・発散による衛生上の支障がないよう、以下の基準に適合するものでなければなりません。

• 建築材料に石綿等を添加しないこと
• 石綿等をあらかじめ添加した建築材料（石綿等を飛散または発散させるおそれがないものとして国土交通大臣が定めたものまたは国土交通大臣の認定を受けたものを除く）を使用しないこと
• 居室のある建築物では、上記１、２のほか、石綿等以外の物質で居室内において衛生上の支障を生ずるおそれのあるものとして政令で定める物質（クロルピリホス、ホルムアルデヒド）の区分に応じて、建築材料および換気設備について政令で定める技術的基準に適合すること

＜地階における住宅等の居室＞

住宅の居室、学校の教室、病院の病室等で、地階に設けるものは、壁および床の防湿の措置その他の事項において衛生上必要な政令で定める技術的基準に適合するものでなければなりません。

＜便所＞

下水道法に規定する処理区域内においては、便所は、水洗便所以外の便所としてはなりません。

（５）条例による制限の附加・緩和

＜災害危険区域＞

地方公共団体は、条例で、津波、高潮、出水等による危険の著しい区域を災害危険区域として指定することができます。また、災害危険区域内における住宅用建築物の建築の禁止その他建築物の建築に関する制限で災害防止上必要なものは、条例で定めます。

＜地方公共団体の条例による制限の附加＞

地方公共団体は、その地方の気候や風土の特殊性等により、建築基準法の規定のみによっては建築物の安全、防火または衛生の目的を十分に達しがたいと認める場合においては、条例で、建築物の敷地、構造または建築設備に関して安全上、防火上または衛生上必要な制限を附加することができます。

＜市町村の条例による制限の緩和＞

市町村は、都市計画区域や準都市計画区域等の区域外において、土地の状況によって必要と認める場合においては、国土交通大臣の承認を得て、建築物の敷地や構造、居室の採光および換気等についての建築基準法上の制限を緩和することができます。

以上、今回は建築基準法の「単体規定」について解説をしました。次回は、建築基準法の集団規定についてみていきます。

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