アパートやワンルームマンション等、実物の不動産を対象とした不動産投資の広告に記載されている「利回り」は、その不動産が満室となったとき(すなわち空室が発生していない状態)の年間収入をもとに算出した「表面利回り」であることが一般的です。この利回りが高いほどリターンも大きく見えますので、「広告記載の利回りが高い＝お得な物件」である、と考える方が少なからずいるようです。
しかし不動産投資においては、表面利回りには表れない空室リスクや賃料下落リスク、流動性リスク等々こそが重要ポイントであり、これらの影響を無視することはできません。
今回は、空室リスクとそれを軽減するために押さえておきたいポイントを、住宅への投資を例にとり、解説いたします。

空室が投資に与える影響

空室が生じた場合のリスクについて、①インカム・ゲイン狙い、②キャピタル・ゲイン狙いの両方の投資スタイルからみてみましょう。

① インカム・ゲイン狙い

家賃等の賃貸収入の獲得を主な目的としていた場合、「空室により賃料が得られなくなる＝月々の収入がなくなり、逆に管理費や税金等の支出が自身にのしかかってくる」、ということを意味します。もしローンを組んで投資用不動産を購入していた場合はそのローンの元利金も自費での支払いとなります。
さらに、投資用とは別に自己居住用不動産もローンを組んで購入していた場合は住宅関連だけでも二重ローンとなり、場合によっては月々のローン返済額が数十万円以上となります。これが長期間にわたると苦しい展開となり、賃借人がつくまで心理的にも消耗してしまいます。

② キャピタル・ゲイン狙い

キャピタル・ゲイン（転売利益）等を主な目的とする場合は、割安に物件を購入し、それよりも高い金額で売却できれば良いので、途中の空室の有無は一見関係ないようにも思われます。しかし、賃借人がつきにくい不動産は「収益を生む不動産」と判断されづらく、売却価格に影響を及ぼしてしまう可能性が考えられます。
・関連記事：不動産の投資戦略

それでは、空室リスクを軽減するためにはどういった点に気を付ければ良いのでしょうか？
物件購入前と、物件購入後に分けて確認していきましょう。

空室対策（購入前）：入居者が見つかりやすい物件を探す

投資用不動産購入前に特に注意すべきなのは、表面利回りだけではなく「入居者が見つかりやすいか否か」ということです。そして、以下の3点は特に重要です。

① 利便性の良い立地

利便性の良さは人によって異なりますが、予めターゲットを決めておくことで具体的な入居者のイメージがつきやすくなり、「そのターゲットにとって利便性の良いエリア」に所在する物件を探し易くなります。

② 安定して人気のある間取りや設備

独特な形状の間取りとなっている部屋や、あまりに時代遅れな設備は入居希望者の絶対数が減ります。安定して人気のある間取りや設備を有する物件を選ぶ方が無難といえるでしょう。

③ 入居者募集に強い業者

集客力の高い仲介業者の力も見逃せません。最近ではネット上で物件を探せることも多く、物件を探している人は短時間で大量の物件を見ることが可能になりました。その中で「ここに住みたい！」と思ってもらえるように、物件の魅力を存分に紹介してくれる業者を選びましょう。また、地域に深く根差した不動産会社もありますので、そういったところと出会えると一層心強くなります。

空室対策（購入後）：不動産の魅力を高める

物件購入後に気をつけるべきポイントの一つとして、「不動産の管理」が挙げられます。

① 建物の魅力を維持する

賃借人がつかないことによる心理的不安や、新たな賃借人との契約のやり取り、不動産会社に支払う仲介手数料等を考えると、一番望ましいのは一度入居した方に長く住み続けてもらうことです。そのためには、入居者にとって住み心地の良い空間であるかどうかが重要な基準となります。
建物や部屋は不動産投資において商品そのものです。商品の価値や魅力を高めるために、管理はしっかりと行いましょう。

② 適正な賃料も魅力の一つ

どれ程綺麗で管理の行き届いた物件でも、賃料が相場から乖離して高くなると借り手を見つけるのが困難になり、空室リスクが高まります。ハイスペックな物件の一番のネックが高い賃料であるということも実は多いです。運営は管理会社に依頼する場合でも、相場観を磨いていくことをおすすめいたします。

空室が発生した場合の対策

不動産投資の難しいところで、いかに空室率を下げる努力をしても完全に空室を避けることはできません。突然の転勤や引越し等、入居者の都合によって空室が出てしまうことは常にあり得ることですし、しかもタイミングが悪くなかなか入居者が決まらない、ということも起こり得ます。
空室が続くと、賃料を下げることで問題を解決してしまいたいと考える方もいると思います。しかし、安易に賃料を下げてしまうと、質の悪い賃借人が入居して今度は賃料滞納の面でリスクが高まる可能性もあります。
長く空室が続く場合には、賃料を下げるのではなくサービスを付け加えて物件の魅力を高めた方が良い場合もあります。管理会社と相談の上で、リフォームやリノベーションを考えることも一つの有効な手段であるといえるでしょう。

空室「率」への対策

• 物件数を増やす

  空室率でみる場合、物件を複数所有していれば、一部の物件に空室が出てしまったとしても全体として一定の稼働率をキープでき、一定の収入を見込むことができることから、一つの有効な手段であるといえます。

・関連記事：空室率とは？ ～不動産投資の基本(9)～

• サブリースの利用

  家主が家賃保証会社(管理会社であることも住宅の場合は多いようです。)と賃貸借契約を結び、家賃保証会社が第三者に物件を転貸する、というサブリースと呼ばれるものがあります。これは長期にわたって家主の利益を保証するものではないため注意が必要ではあるものの、空室や家賃滞納等の影響を受けずに一定の賃料を毎月受け取ることができるため、場合によっては利用を検討するのも一つの手段でしょう。

 
不動産投資は投資金額が大きい分、投資初心者が表面利回りのみに重きを置いて投資を検討するのは非常に危険です。物件購入前から空室リスクについて認識し、入居者の目線に立った物件選びや管理を行うことが大切であるといえるでしょう。

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コストカットとテナント満足度

投資対象として不動産を扱う際には、コストカットを意識することは大切です。無駄な経費を抑えることで、純収益の増加と物件価値の最大化を図ることができます。しかし、物件価値を高めるためには同時にテナントと良好な関係を築いていくことも重要です。
投資家としてコストカットを優先するあまり、テナントに「サービスの質が下がった。」と思われるような事態に陥ることは避けなければなりません。あるいは、そのような印象を与えかねないコストカット施策はやめた方がいいですが、やむを得ず実施する際にはそのような事態に陥ることがあり得ることを認識したうえで行うべきでしょう。

例えばオフィス物件において、以下のような行為はテナントに悪い印象を与えかねません。

• 共用部のトイレの便座を勝手に切る。
• 共用部の電球数を減らす。
• 警備員による警備を廃止したりシフトを少なくしたりする。
• エントランスの装飾レベルを下げる、または廃止する。
• 管理会社の質を落とす。

中には、「こんな些細なことが？」というものもあるかもしれません。しかし、テナントも（それがどれ程大企業であっても）究極的に見れば人間の集団です。一度マイナスのイメージを持たれてしまうと、そのマイナスイメージを払拭するのは難しく、減賃交渉や解約のきっかけになりかねません。

テナント満足度を上げるには

それでは、どのようにテナント満足度を維持・向上させていけばよいのでしょうか？
それは、ごくごく当たり前ですが、テナントとのコミュニケーションを常に維持・継続すること、つまり、マメに連絡し、言われたことを誠実に対応していく、という点に尽きるものと思われます。

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投資目的で不動産を購入した場合、購入後のリスクとして考えられるのが入居者に関わるリスクです。これは、入居者の審査を厳格に行う等の適切な対策を講ずることである程度予防することができます。
今回は、入居者に関わるリスク回避または低減させるためのポイントを、住宅案件を念頭に置きながら紹介いたします。

日常的に発生し得る入居者リスクとは

入居者に関わるリスクとは、「入居者の行動が原因となって経営者に引き起こされる経済的損失」のことをいいます。具体的には、入居者が家賃を滞納したり、物件内で事件が発生したりすることによって賃貸経営に影響が及ぶリスクを指します。この場合の事件とは、刑事事件や孤独死、自殺等大きなものから、騒音やゴミの問題、ペットをめぐる問題、また入居者同士の喧嘩等日常的なものまで様々です。こうしたトラブルがあると、既存の入居者が退去してしまったり新しい入居者が決まりにくくなってしまったりと、不動産オーナーとして苦難の道を歩くことになるかもしれません。
これらのリスクを予防するためにはどうしたら良いのでしょうか？

入居者リスクに対する備え

入居者リスクを防ぐ対策として有効な一つの手段として、入居者の審査を厳しく行うことが挙げられます。以下で入居者審査に必要な基準をチェックしていきましょう。

入居者審査の基準

① 属性

入居希望者が、「自身の目指す入居者像」に合った人であるかを確認しましょう。
例）
・ペット不可のマンション：ペットは小型でも確実に不可とします。
・閑静な住宅街：音楽の練習等で周辺に迷惑をかけるようであれば、楽器演奏による音出し不可を守れる方を選びましょう。

② 支払能力

賃料の支払い能力を確認するために、年収と職業は重要な審査基準となります。

③ 連帯保証人

入居者が万が一家賃を滞納して夜逃げ等をしてしまった場合は、家賃を得られないだけでなく、残置物の撤去費用まで経営者が負担することになってしまいます。賃借人本人の支払い能力に問題がなさそうと判断した場合も、連帯保証人についても同様に審査しましょう。

注意点：空室リスクとのバランス

以上のように入居者の審査は必要ですが、厳格すぎると時に「空室リスク」を招きます。入居者を絞った結果賃借人が入らないと当然ながらその分の賃料収入が得られなくなりますので、入居者リスクと空室リスクのバランスを考慮することが重要になります。
空室リスクは物件の魅力を高めることである程度防ぐことができます。詳しくは次回以降でご紹介する予定ですので、引き続きご確認ください。

日々の対応で重要なこと

物件の日常的な管理を徹底することも入居者リスクを回避・低減するうえで重要です。

割れ窓理論 ～些細な問題点にも早期対策を～

街づくりや心地よい環境づくりの場面でよく活用されるのが、米国の心理学者であるジョージ・ケリング博士が提唱した「割れ窓理論」です。これは、一見軽微な秩序違反行為でも徹底的に取り締まることで地域社会の治安回復・秩序安定に効果がある、という理論です。
物件内でゴミが落ちている、深夜に騒音がする、放置自転車がある、禁止のペットを飼っている等々の乱れが治安の悪化を招きかねませんので、少しでも異変を感じたら早期に対策の手を打ち、迷惑行為の芽を摘んでしまうことが大切です。

家賃滞納にも早期の対応を

家賃の滞納に対しても、もちろん迅速な対応が必要です。不動産投資を行う以上、入居者の賃料が支払われないことは大きな損失となります。さらに、家賃未納のまま居座られた場合は新たな入居者を募集できないため、機会損失にも繋がります。
厳格な入居者審査をしても状況によっては家賃滞納が発生してしまうこともゼロとは言い切れません。もし滞納が起きてしまった場合は、毅然と督促を続けることが重要です。それでも支払われない場合には、保証人や家賃保証会社に連絡を取り、きちんと弁済してもらうようにしましょう。

 
ここまで、入居者に関わるリスク管理のポイントを見てきました。
実際は、入居者審査も含めた一連の管理業務を不動産管理会社に委託するケースがほとんどでしょう。そのため、厳格かつ迅速な対応をしてくれて、入居者リスクと空室リスクのバランスを考慮した入居者審査をしてくれる管理会社を選定することも、リスクを回避・低減するための重要なポイントの一つであるといえます。

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