空室リスク回避のポイント

アパートやワンルームマンション等、実物の不動産を対象とした不動産投資の広告に記載されている「利回り」は、その不動産が満室となったとき(すなわち空室が発生していない状態)の年間収入をもとに算出した「表面利回り」であることが一般的です。この利回りが高いほどリターンも大きく見えますので、「広告記載の利回りが高い＝お得な物件」である、と考える方が少なからずいるようです。
しかし不動産投資においては、表面利回りには表れない空室リスクや賃料下落リスク、流動性リスク等々こそが重要ポイントであり、これらの影響を無視することはできません。
今回は、空室リスクとそれを軽減するために押さえておきたいポイントを、住宅への投資を例にとり、解説いたします。

空室が投資に与える影響

空室が生じた場合のリスクについて、①インカム・ゲイン狙い、②キャピタル・ゲイン狙いの両方の投資スタイルからみてみましょう。

① インカム・ゲイン狙い

家賃等の賃貸収入の獲得を主な目的としていた場合、「空室により賃料が得られなくなる＝月々の収入がなくなり、逆に管理費や税金等の支出が自身にのしかかってくる」、ということを意味します。もしローンを組んで投資用不動産を購入していた場合はそのローンの元利金も自費での支払いとなります。
さらに、投資用とは別に自己居住用不動産もローンを組んで購入していた場合は住宅関連だけでも二重ローンとなり、場合によっては月々のローン返済額が数十万円以上となります。これが長期間にわたると苦しい展開となり、賃借人がつくまで心理的にも消耗してしまいます。

② キャピタル・ゲイン狙い

キャピタル・ゲイン（転売利益）等を主な目的とする場合は、割安に物件を購入し、それよりも高い金額で売却できれば良いので、途中の空室の有無は一見関係ないようにも思われます。しかし、賃借人がつきにくい不動産は「収益を生む不動産」と判断されづらく、売却価格に影響を及ぼしてしまう可能性が考えられます。
・関連記事：不動産の投資戦略

それでは、空室リスクを軽減するためにはどういった点に気を付ければ良いのでしょうか？
物件購入前と、物件購入後に分けて確認していきましょう。

空室対策（購入前）：入居者が見つかりやすい物件を探す

投資用不動産購入前に特に注意すべきなのは、表面利回りだけではなく「入居者が見つかりやすいか否か」ということです。そして、以下の3点は特に重要です。

① 利便性の良い立地

利便性の良さは人によって異なりますが、予めターゲットを決めておくことで具体的な入居者のイメージがつきやすくなり、「そのターゲットにとって利便性の良いエリア」に所在する物件を探し易くなります。

② 安定して人気のある間取りや設備

独特な形状の間取りとなっている部屋や、あまりに時代遅れな設備は入居希望者の絶対数が減ります。安定して人気のある間取りや設備を有する物件を選ぶ方が無難といえるでしょう。

③ 入居者募集に強い業者

集客力の高い仲介業者の力も見逃せません。最近ではネット上で物件を探せることも多く、物件を探している人は短時間で大量の物件を見ることが可能になりました。その中で「ここに住みたい！」と思ってもらえるように、物件の魅力を存分に紹介してくれる業者を選びましょう。また、地域に深く根差した不動産会社もありますので、そういったところと出会えると一層心強くなります。

空室対策（購入後）：不動産の魅力を高める

物件購入後に気をつけるべきポイントの一つとして、「不動産の管理」が挙げられます。

① 建物の魅力を維持する

賃借人がつかないことによる心理的不安や、新たな賃借人との契約のやり取り、不動産会社に支払う仲介手数料等を考えると、一番望ましいのは一度入居した方に長く住み続けてもらうことです。そのためには、入居者にとって住み心地の良い空間であるかどうかが重要な基準となります。
建物や部屋は不動産投資において商品そのものです。商品の価値や魅力を高めるために、管理はしっかりと行いましょう。

② 適正な賃料も魅力の一つ

どれ程綺麗で管理の行き届いた物件でも、賃料が相場から乖離して高くなると借り手を見つけるのが困難になり、空室リスクが高まります。ハイスペックな物件の一番のネックが高い賃料であるということも実は多いです。運営は管理会社に依頼する場合でも、相場観を磨いていくことをおすすめいたします。

空室が発生した場合の対策

不動産投資の難しいところで、いかに空室率を下げる努力をしても完全に空室を避けることはできません。突然の転勤や引越し等、入居者の都合によって空室が出てしまうことは常にあり得ることですし、しかもタイミングが悪くなかなか入居者が決まらない、ということも起こり得ます。
空室が続くと、賃料を下げることで問題を解決してしまいたいと考える方もいると思います。しかし、安易に賃料を下げてしまうと、質の悪い賃借人が入居して今度は賃料滞納の面でリスクが高まる可能性もあります。
長く空室が続く場合には、賃料を下げるのではなくサービスを付け加えて物件の魅力を高めた方が良い場合もあります。管理会社と相談の上で、リフォームやリノベーションを考えることも一つの有効な手段であるといえるでしょう。

空室「率」への対策

• 物件数を増やす

  空室率でみる場合、物件を複数所有していれば、一部の物件に空室が出てしまったとしても全体として一定の稼働率をキープでき、一定の収入を見込むことができることから、一つの有効な手段であるといえます。

・関連記事：空室率とは？ ～不動産投資の基本(9)～

• サブリースの利用

  家主が家賃保証会社(管理会社であることも住宅の場合は多いようです。)と賃貸借契約を結び、家賃保証会社が第三者に物件を転貸する、というサブリースと呼ばれるものがあります。これは長期にわたって家主の利益を保証するものではないため注意が必要ではあるものの、空室や家賃滞納等の影響を受けずに一定の賃料を毎月受け取ることができるため、場合によっては利用を検討するのも一つの手段でしょう。

 
不動産投資は投資金額が大きい分、投資初心者が表面利回りのみに重きを置いて投資を検討するのは非常に危険です。物件購入前から空室リスクについて認識し、入居者の目線に立った物件選びや管理を行うことが大切であるといえるでしょう。

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