投資目的で不動産を購入した場合、購入後のリスクとして考えられるのが入居者に関わるリスクです。これは、入居者の審査を厳格に行う等の適切な対策を講ずることである程度予防することができます。
今回は、入居者に関わるリスク回避または低減させるためのポイントを、住宅案件を念頭に置きながら紹介いたします。
日常的に発生し得る入居者リスクとは
入居者に関わるリスクとは、「入居者の行動が原因となって経営者に引き起こされる経済的損失」のことをいいます。具体的には、入居者が家賃を滞納したり、物件内で事件が発生したりすることによって賃貸経営に影響が及ぶリスクを指します。この場合の事件とは、刑事事件や孤独死、自殺等大きなものから、騒音やゴミの問題、ペットをめぐる問題、また入居者同士の喧嘩等日常的なものまで様々です。こうしたトラブルがあると、既存の入居者が退去してしまったり新しい入居者が決まりにくくなってしまったりと、不動産オーナーとして苦難の道を歩くことになるかもしれません。
これらのリスクを予防するためにはどうしたら良いのでしょうか？
入居者リスクに対する備え
入居者リスクを防ぐ対策として有効な一つの手段として、入居者の審査を厳しく行うことが挙げられます。以下で入居者審査に必要な基準をチェックしていきましょう。
入居者審査の基準
① 属性
入居希望者が、「自身の目指す入居者像」に合った人であるかを確認しましょう。
例）
・ペット不可のマンション：ペットは小型でも確実に不可とします。
・閑静な住宅街：音楽の練習等で周辺に迷惑をかけるようであれば、楽器演奏による音出し不可を守れる方を選びましょう。
② 支払能力
賃料の支払い能力を確認するために、年収と職業は重要な審査基準となります。
| ≪年収≫ | 一般的に、年間家賃が年収の1/3を超えてしまうと支払難に陥りやすくなるといわれています。年収は少なくとも年間家賃の3倍以上あるかどうかを確認しておきましょう。 |
|---|---|
| ≪職業≫ | 日本の雇用制度も複雑化していますが、定期的な収入があるのか、勤続年数は何年か、等も事前に確認することで、突然の賃料滞納リスクを下げることができます。 |
③ 連帯保証人
入居者が万が一家賃を滞納して夜逃げ等をしてしまった場合は、家賃を得られないだけでなく、残置物の撤去費用まで経営者が負担することになってしまいます。賃借人本人の支払い能力に問題がなさそうと判断した場合も、連帯保証人についても同様に審査しましょう。
| ≪連帯保証人の有無≫ | 賃借人の親族や勤務先の関係者がなる場合が多いですが、入居者が保証人を立てられない場合は家賃保証会社の加入も検討しましょう。 |
|---|---|
| ≪連帯保証人の収入≫ | 連帯保証人にも入居者と同じまたはそれ以上の収入があることが望ましいといえるでしょう。 |
注意点：空室リスクとのバランス
以上のように入居者の審査は必要ですが、厳格すぎると時に「空室リスク」を招きます。入居者を絞った結果賃借人が入らないと当然ながらその分の賃料収入が得られなくなりますので、入居者リスクと空室リスクのバランスを考慮することが重要になります。
空室リスクは物件の魅力を高めることである程度防ぐことができます。詳しくは次回以降でご紹介する予定ですので、引き続きご確認ください。
日々の対応で重要なこと
物件の日常的な管理を徹底することも入居者リスクを回避・低減するうえで重要です。
割れ窓理論 ～些細な問題点にも早期対策を～
街づくりや心地よい環境づくりの場面でよく活用されるのが、米国の心理学者であるジョージ・ケリング博士が提唱した「割れ窓理論」です。これは、一見軽微な秩序違反行為でも徹底的に取り締まることで地域社会の治安回復・秩序安定に効果がある、という理論です。
物件内でゴミが落ちている、深夜に騒音がする、放置自転車がある、禁止のペットを飼っている等々の乱れが治安の悪化を招きかねませんので、少しでも異変を感じたら早期に対策の手を打ち、迷惑行為の芽を摘んでしまうことが大切です。
家賃滞納にも早期の対応を
家賃の滞納に対しても、もちろん迅速な対応が必要です。不動産投資を行う以上、入居者の賃料が支払われないことは大きな損失となります。さらに、家賃未納のまま居座られた場合は新たな入居者を募集できないため、機会損失にも繋がります。
厳格な入居者審査をしても状況によっては家賃滞納が発生してしまうこともゼロとは言い切れません。もし滞納が起きてしまった場合は、毅然と督促を続けることが重要です。それでも支払われない場合には、保証人や家賃保証会社に連絡を取り、きちんと弁済してもらうようにしましょう。
ここまで、入居者に関わるリスク管理のポイントを見てきました。
実際は、入居者審査も含めた一連の管理業務を不動産管理会社に委託するケースがほとんどでしょう。そのため、厳格かつ迅速な対応をしてくれて、入居者リスクと空室リスクのバランスを考慮した入居者審査をしてくれる管理会社を選定することも、リスクを回避・低減するための重要なポイントの一つであるといえます。
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