建築基準法とは、国民の生命、健康および財産の保護を図るため、建築物の敷地、構造、設備および用途に関する最低限の基準を定めた法律です。主な内容として、単体規定・集団規定・建築確認・建築協定について定められています。
不動産投資の場面では、検討する物件が建築基準法をクリアしていることがリスク回避の重要なポイントとなりますので、今回から数回にわたって建築基準法について解説していきたいと思います。
第1回は、建築基準法の「単体規定」についてです。
単体規定とは
そもそも、「単体規定」・「集団規定」という区分は建築基準法独自のものですが、集団規定が建築物と市街地との関わり等都市計画と密接な関係を持っているのに対し、単体規定は個々の建築物が満たすべき基準であり、全国の建築物全てに対して適用されます。
単体規定では主に（1）敷地、（2）構造、（3）防火・避難、（4）衛生、（5）条例による制限の附加・緩和について定めていますので、以下概要をみていきましょう。
（１）敷地
建築物の敷地は、これに接する道の境界線よりも高くなければならず、また地盤面はこれに接する周囲の土地より高くなければなりません。ただし、敷地内の排水に支障がない場合や、建築物の用途により防湿の必要がない場合においては、低くてもよいとされています。
建築物の敷地には、雨水および汚水を排出し、または処理するための適当な下水管等の施設を設けなければなりません。
（２）構造
建築物は、さまざまな重さ、圧力、地震等の振動、衝撃に耐えられる安全な構造にしなければなりません。また、床・屋根・階段を除いた主要構造部（＝壁・柱・梁）に木材やプラスチック等の燃えやすい素材を用いた建築物で、「高さが13ｍ超または軒の高さが9ｍ超の建築物」または「延べ面積が3,000㎡超の建築物」については、①耐火構造であること、または②火災についての性能に関する一定の技術的基準を満たしていること、のいずれかの基準に適合している必要があります。
（３）防火・避難
＜大規模の木造建築物等の外壁等＞
延べ面積（同一敷地内に2つ以上の木造建築物等がある場合はその延べ面積の合計）が1,000㎡超の木造建築物等は、外壁および軒裏で延焼の恐れがある部分を防火構造としなければなりません。また、屋根の構造を、火災に関する性能について一定の技術的基準に適合するもので、国土交通大臣の認定を受けたもの等にしなければなりません。
＜防火壁＞
延べ面積が1,000㎡超の建築物（耐火建築物または準耐火建築物等を除く）は、防火上有効な構造の防火壁によって有効に区画し、各床面積の合計をそれぞれ1,000㎡以下にしなければなりません。
＜建築設備＞
- 避雷設備 ：高さ20ｍを超える建築物には、原則として、有効に避雷設備を設けなければなりません。ただし、周囲の状況によって安全上支障がない場合においては、避雷設備を設けなくてもよいとされています。
- 非常用昇降機：高さ31ｍを超える建築物には、原則として、非常用の昇降機（エレベーター）を設けなければなりません。
（４）衛生
＜居室の採光および換気＞
- 採光：住宅の居室、学校の教室、病院の病室等には、原則として採光のための一定面積（注1）の窓その他の開口部を設けなければなりません。
- 換気：居室には、原則として換気のための一定面積（注2）の窓その他の開口部を設けなければなりません。
（注1）住宅の場合 ：居室の床面積×1／7以上
住宅以外の場合：居室の床面積×政令で定める一定割合（1／5～1／10）以上
（注2）居室の床面積×1／20以上
＜石綿等の飛散・発散に対する衛生上の措置＞
建築物は、石綿（アスベスト）その他の物質の建築材料からの飛散・発散による衛生上の支障がないよう、以下の基準に適合するものでなければなりません。
- 建築材料に石綿等を添加しないこと
- 石綿等をあらかじめ添加した建築材料（石綿等を飛散または発散させるおそれがないものとして国土交通大臣が定めたものまたは国土交通大臣の認定を受けたものを除く）を使用しないこと
- 居室のある建築物では、上記１、２のほか、石綿等以外の物質で居室内において衛生上の支障を生ずるおそれのあるものとして政令で定める物質（クロルピリホス、ホルムアルデヒド）の区分に応じて、建築材料および換気設備について政令で定める技術的基準に適合すること
＜地階における住宅等の居室＞
住宅の居室、学校の教室、病院の病室等で、地階に設けるものは、壁および床の防湿の措置その他の事項において衛生上必要な政令で定める技術的基準に適合するものでなければなりません。
＜便所＞
下水道法に規定する処理区域内においては、便所は、水洗便所以外の便所としてはなりません。
（５）条例による制限の附加・緩和
＜災害危険区域＞
地方公共団体は、条例で、津波、高潮、出水等による危険の著しい区域を災害危険区域として指定することができます。また、災害危険区域内における住宅用建築物の建築の禁止その他建築物の建築に関する制限で災害防止上必要なものは、条例で定めます。
＜地方公共団体の条例による制限の附加＞
地方公共団体は、その地方の気候や風土の特殊性等により、建築基準法の規定のみによっては建築物の安全、防火または衛生の目的を十分に達しがたいと認める場合においては、条例で、建築物の敷地、構造または建築設備に関して安全上、防火上または衛生上必要な制限を附加することができます。
＜市町村の条例による制限の緩和＞
市町村は、都市計画区域や準都市計画区域等の区域外において、土地の状況によって必要と認める場合においては、国土交通大臣の承認を得て、建築物の敷地や構造、居室の採光および換気等についての建築基準法上の制限を緩和することができます。
以上、今回は建築基準法の「単体規定」について解説をしました。次回は、建築基準法の集団規定についてみていきます。
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