一昔前は、住宅を借りるための契約時に支払った「敷金」は、基本的に返ってこないものだと考えている人が大勢いたのではないでしょうか。「敷金は次の人に貸すための掃除代に使いましたのでお返しできません。」と平然と言う大家さんがいたのも事実のようです。しかし、そもそも敷金とはどういう性質のお金なのでしょうか？
◯ 敷金は賃貸人に対する金銭債務を担保するもの
今年3月31日に120年ぶりに民法の改正案が閣議決定されました。それまでは敷金に関する明確な定義はありませんでしたが、この民法改正案では、敷金は「いかなる名義をもってするかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。」と規定されており、また、返還時期についても、「賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき」とされ、これまでの判例法理が規定に盛り込まれています。この民法改正案は、今国会で成立すれば2018年を目途に施行される予定ですが、詳細のスケジュールについては現時点では決まっていませんので、今後注視していきたいですね。
この民法改正の動きからも、敷金とは、賃借人が家賃を滞納したりした際の大家さんのための担保であり、賃貸借終了時に部屋を綺麗に掃除するために使うお金ではない、ということがいえます。
◯ 原状回復費用は誰が払う？
では、大家さんは、今後、部屋の原状回復費用を全て支払わないといけないのでしょうか？この論点に関しては、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（一般的に「原状回復ガイドライン」と呼ばれており、以下「原状回復ガイドライン」といいます。）が平成23年8月に改訂され、その中で明渡し時の原状回復内容の明確化についての説明が加えられております。
「原状回復ガイドライン」では、入居時（契約時）に賃貸人・賃借人の双方が原状回復に関する条件を確認するように標準契約書を定めており、その中で、どこまで賃借人が負担すべきかを明確にするようになっています。
◯ 自然損耗等は賃借人の原状回復すべき部分には入らない
原状回復費用の分担についての詳細は、賃貸借契約締結時に詳細に決めておくことが望ましいですが、「原状回復ガイドライン」では、下図のとおり、A「経年変化および通常使用による損耗等」とB「故意・過失、善管注意義務違反等による損耗等」を分けて考えています。
A「経年変化および通常使用による損耗等」：賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても発生すると考えられるもの
B「故意・過失、善管注意義務違反等による損耗等」：賃借人の住まい方、使い方次第で発生したりしなかったりすると考えられるもの（明らかに通常の使用等による結果とはいえないもの）
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）：平成23年8月国土交通省住宅局作成」より引用
「原状回復ガイドライン」の中では、Aは賃貸人が負担すべきもので、Bは賃借人が負担すべきものと考えられております。
◯ 敷金は、通常の使い方をしていれば100%返ってくる？
ここまで読むと、「普通に使っていれば100%敷金は戻ってくるんだな。」と安心される読者も多いかもしれませんが、実際には賃貸借契約時の契約書の内容によっても異なります。たとえば、退去時のルームクリーニング代を賃借人負担とする有効な特約が賃貸借契約書に明記されていれば、普通に使っていてもルームクリーニング代は賃借人負担となり、敷金からルームクリーニング代を相殺されて返還されるのが通常です。
これから新しく家を借りようと検討されている方は、契約締結時に原状回復の分担については明確にしておくことがその後のトラブル回避につながりますので、賃貸借契約書の内容をよく読むことをお勧めいたします。
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