少ない予算で不動産投資を始めたいという方や、複数の物件に分散投資したいという方に適した投資手法として、不動産の証券化の仕組みを利用した投資商品が注目を集めています。
証券化とは、不動産などの大型の保有資産を、小口の有価証券に変えて資金を集める手法のことです。
例えば、不動産の価格が10億円を超えるような物件を、投資目的で購入できる方は、一部の富裕層に限られます。
しかし、この不動産証券化の仕組みを利用した投資商品であれば、投資資金を小口に分散することにより、多くの投資家から資金を集めて１つの不動産を購入することができるようになります。
証券化の仕組みの中では、よく「SPC」と言われるものが使われます。SPCは、Special Purpose Company の略称で、難しい概念ではありますが、簡単に言うとペーパーカンパニーのような存在です。
ここでは、証券化の仕組みを利用して、少額での不動産投資を可能にしたSPCの仕組みや、メリットを紹介していきます。
SPCとは
SPCの正式名称は、繰り返しになりますが「Special Purpose Company」の略称で、日本語では特別目的会社と呼ばれます。不動産を証券化するなどの資金流動化を目的とした特定目的会社も、SPC（特別目的会社）の１つです。
不動産証券化の中では、投資家から資金を募り、不動産を所有する際にこのSPCを利用することが多いです。
その場合の所有形態は、通常の不動産所有権とはことなり、信託受益権という形を一般的にとります。
SPCを導入するメリット
不動産を証券化し、SPCを利用して資金調達することによるメリットはいくつかあります。
１つは、多くの投資家から資金調達できるため、資金調達が容易になります。また、企業とは隔離された会社であるSPCが不動産を所有するような形態になるため、倒産隔離、という観点からもメリットがあります。
つまり、仮に企業が倒産しても、SPC自体に影響は出ないようになっているため、不動産の運営上には支障が出ることはありません。
他にも細かい点ではいろいろとありますが、最大のメリットとしては、前述のように企業のバランスシートから不動産（資産）を切り離すことが可能になる点で、これをオフバランス化と言います。
SPCを導入するデメリット
さまざまなメリットがあるSPCの設立ですが、デメリットも当然ながらあります。
最大のデメリットは、SPCを導入した場合の関係者が多岐にわたり、スキームとして非常に複雑な仕組みになる点で、その分コスト（手数料）も通常の不動産売買と比較すると嵩んでしまいます。
具体的には、信託銀行や債権回収会社（サービサー）、会計士事務所、弁護士事務所が様々な局面で絡んでくることになります。
また、不動産物件の査定においても、鑑定会社や建築事務所等のコストが発生します。
SPCを使う代表的なスキーム
SPCを使う、つまり不動産証券化を使った場合の代表的なスキームとしては、
があります。これらは多くのルール（法規制）に従って、日本でよく利用されている代表的なスキームです。スキームの詳細は掘り下げて説明する必要があるため、ここでは説明を割愛させて頂きます。
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