極度額とは、「根抵当権により担保することができる債権の合計額の限度」を意味します（民法第398条の2第1項）。不動産投資の初心者の方が極度額を理解するためには、「抵当権」や「根抵当権」といったことも同時に理解しておく必要があります。
今回は、根抵当権における極度額の基本的な意味を解説し、それがどのように決められているか、またその増額や減額の際の手続きについて解説します。
極度額とは？
例えば不動産購入の際にローンを組むと、資金の返済を担保するために、金融機関はその不動産に対して「抵当権」を設定して登記します。これが「抵当権」（または「普通抵当権」とも言われています。）です。そしてローンを返済し終えると抵当権の抹消登記を行う必要があります。
しかし、何度も銀行からお金を借り入れ、返済するような場合、その都度抵当権を設定し、返済満了ごとにその抵当権を抹消するのは面倒です。そこで、銀行が金額の上限を決め、その範囲内なら何度借りたり返したりしても、借入れを担保できる仕組みが設けられています。この仕組みのための抵当権が「根抵当権」です。
抵当権ではマイホーム購入時の住宅ローンのように特定の債権を担保するのに対し、根抵当権は、個別の債権ではなく、債務者との継続的取引から生じる不特定多数の債権を極度額の範囲内で担保します。そのため、特定の債権の弁済が完了すれば抵当権は自動的に消滅するのに対し、特定の債権の弁済が終わっても、将来発生する債権を担保するために根抵当権は残ります。通常、根抵当権を抹消するには金融機関と根抵当権設定契約を解除する必要があります。
不動産投資のための融資においては、抵当権と根抵当権、どちらも設定が可能です。不動産投資のための融資を1度だけ受けるということであれば、抵当権の設定ということになります。しかし、不動産の経営を続けていくうちに、維持費や修繕費など追加で費用がかさむことを考え、今後更に融資を受けるとなると新たに抵当権を設定しなくてはなりません。その場合は登記費用や手間が余計にかかってしまいます。
これに対し、「銀行取引による一切の債権」を担保するものとして根抵当権の設定をすれば、新たに抵当権を設定する必要もなく、銀行との契約に基づき追加融資を受けることができます。根抵当権は、この点において便利であると言えます。
根抵当権においては、被担保債権の内容が変動する可能性を持ち、その範囲が明確になっていないために、極度額を契約の時点で決めておく必要があります。
根抵当権の極度額を変更する方法
根抵当権の極度額の変更に関して、民法では2つの条文が定められています。民法第398条の5と、民法第398条の21です。
まず、民法第398条の5では、根抵当権の極度額は、利害関係者の承諾を得た上であれば変更することが可能であると定められています。元本の確定前か後かは関係ありません。この変更は、根抵当権者と根抵当権設定者との合意が必要であり、さらに、その変更によって影響を受ける後順位担保権者などの承諾が必要となります。これについては増額も減額も可能です。
一方で、民法第398条の21では、元本の確定後に根抵当権設定者によって減額請求が可能であると定められています。これは極度額が減額されることは後順担保権者にとって不利益ではありませんので、、利害関係者の合意は必要ではありません。この減額請求権はいわゆる「形成権」であり、根抵当権設定者の意思表示のみで効力が生じます。
補足ですが、一般的に多額の融資を得たい債務者（根抵当権設定者）の立場からすると極度額はより高いほうが好ましく、融資の安全性を求める債権者（根抵当権者）の立場からすると極度額は低いほうが好ましいとされています。
銀行が土地建物に根抵当権を設定して融資し、借り手が融資を返せない状態になった場合、銀行は根抵当権が設定された土地と建物を売ってローンを回収しますが、仮に1000万円の価値の土地建物に極度額を1000万円とした根抵当権を設定して、1000万円融資した場合には、融資した当時より土地建物の価値が低下して回収額が融資した1000万円を下回ってしまうリスクがあります。
一方で、1000万円の価値の土地建物に極度額を800万円とした根抵当権を設定して、800万円を融資した場合であれば、融資した土地建物の価値の下落が800万円までに収まっていれば、土地建物を売ることで融資した全額を回収できる可能性が上がります。
それでは、増額する場合と減額する場合に分けて解説していきます。
増額する方法
極度額を増額する場合、民法第398条の5に則って手続きをすることになります。具体的には、根抵当権者と根抵当権設定者が極度額を増額変更する契約を締結し、これに利害関係者から極度額の増額変更承諾書を受領することで極度額が増額変更されます。なお、極度額の増額変更についての登記は、すでに登記されている根抵当権設定登記に枝番号をつけて一体の登記として扱われる付記登記によってなされます。
減額する方法
極度額を減額する場合、民法第398条の5によるものと民法第398条の21によるものの2通りのパターンが考えられます。
前者の場合は、増額の場合と同様の手続きとなります。
後者の場合、まず元本確定が必要となります。元本確定とは、その時点における債権額（債務額）を確定させることです。つまり、それ以降発生する債権は担保されなくなるという手続きのことを指します。元本を確定すると、元本に比べて極度額が高すぎる場合があります。根抵当権設定者は、現存する債務の額と以後２年間に生ずる利息・その他の定期金、債務の不履行による損害賠償（遅延損害金）の額とを加えた額までの減額を請求することができます。
前者と異なり、減額請求は根抵当権設定者の意思表示のみで効力が生じますので、根抵当権者と根抵当権設定者の間で減額変更についての契約書を締結する必要はなく、根抵当権設定者が、根抵当権者に対して、極度額の変更を請求する通知書を送付することで極度額が減額変更されます。
なお、なお、極度額の減額変更についての登記は、増額変更についての登記と同様、付記登記によってなされます。
不動産投資ローンを組む前に知っておくべき極度額
根抵当権の極度額は、不動産投資をする際には知っておきたいポイントです。普通抵当権にも根抵当権にもそれぞれメリット・デメリットがあります。ご自身が今後どのように不動産経営をしていきたいか考えた上で、メリットの多い方を選ぶことをお勧めします。
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