不動産投資において、購入する物件の選定に力を入れる人は多いでしょう。しかし、物件は一度手に入れたらそれで終わりというわけではありません。経済状況の変化や建物の劣化など、様々な要因から物件を手放すことになる可能性があるため、日頃から出口戦略を考えておくことはとても重要です。
今回は、出口戦略の一つである「物件の売却」について解説します。
物件の売却を考える理由
不動産物件は、賃料収入などをもたらす非常に魅力的な財産であるといえます。しかし、いつかは売却することを視野に入れておいた方がよいといえるでしょう。
物件の売却を考える理由としては、以下のようなものが挙げられます。
将来的な支出や損失の抑制
売却を考えることになる理由の一つに、将来的な支出や損失を抑えるためにあらかじめ売却しておくという点が考えられます。
例えば、建物は年数の経過により劣化していくことから、一般的に、十数年に一度のタイミングで大規模修繕が必要になります。このとき、多額の支出が発生します。また、物件購入時には賃貸需要が高かったとしても、周辺環境や経済状況の変化などにより部屋の賃貸需要が減少し、賃料が得られなくなってしまう可能性もあります。
これらのタイミングをあらかじめ予測し、適切な時期に売却することで、将来的な支出や損失を抑えることが可能となります。
キャピタル・ゲインの獲得
また、物件を売却することで利益が得られる可能性があるという点も、売却する理由になり得ます。不動産投資における実質的な支出は購入時の費用や維持管理費、ローンの借入利子などであり、収入は賃料収入や売却時の譲渡益になります。
通年で考えたときに、支出に対して収入が上回れば利益が得られたことになるため、ローンの借入利子や不動産の売却価格によっては利益が生じることもあります。
相続の観点
さらに、相続を見据えた売却というのも理由の一つとして挙げられるでしょう。不動産は分割して相続することが困難であり、また、その収益性や資産価値などが建物や区画、部屋ごとに異なってくることも多々あります。
このような特徴から、不動産を相続するにあたっては、相続人の間で争いが生じる可能性が少なくありません。あらかじめ物件を売却して資産を現金に換えておくことで、平等に相続することが可能になります。
物件を売却するメリット・デメリット
物件を売却することには、メリットとデメリットの両方の側面があります。物件の売却を検討する際には、これらのメリットとデメリットをよく理解したうえで、適切なタイミングで売却をすることが大切だといえます。
物件売却のメリット
メリットの一つとしては、資産を現金化できることが挙げられます。資産を現金化することで、家族が急病になったなどの緊急時の資金にすることができたり、相続が円滑にできるようになったりするなど、資産を活用しやすくなります。あるいは、売却による資金を利用してローンを完済できれば、それ以後の借入利子の負担がなくなります。
また、物件を売却することで、土地や建物を手放すことになるため固定資産税や都市計画税を軽減させることができるほか、契約していた残りの年数分の火災保険料や地震保険料の還付を受けることができる場合もあります。
さらに、利益と損失が確定するという点もメリットだといえるでしょう。一般的な不動産投資の場合、空室が生じることで賃料収入が減ったり、外灯の交換や各部屋のエアコン交換などで支出が突発的に発生したりすることから、収入や支出の額を正確に予測することは困難だといえます。一方、物件を売却してしまえば、その時点でお金の出入りの計算がほとんど完了しているので、利益と損失をほぼ確定させることができます。
物件売却のデメリット
一方、デメリットとして、不動産は売却時にも不動産業者に支払う仲介手数料や譲渡所得税といった費用がかかるという点があります。これらの経費を頭に入れずに売却してしまうと、場合によっては思わぬ損をしてしまう可能性もあるので注意が必要です。
また、物件から賃料収入を得ていた場合は、売却することで収益源がなくなってしまうという点もデメリットであるといえるでしょう。
売れる物件にしておくことが重要
いざ物件を売ろうと思っても、すぐに売れるとは限りません。買い手が現れて初めて売却することができるため、買い手がつきやすいような魅力的な物件にしておくことが重要になります。
一般的に、売れやすい物件の特徴として、次のような傾向があるといわれています。
◯ テナント付けが容易であること（都心からのアクセスがよい、周辺環境などが良好であることなど）
◯ 築年数が浅いこと
◯ 外観や内装に高級感があること
また、物件を売却しやすくするためには、以下のような視点も必要になってきます。
物件の手入れ
買い手が購入物件を選ぶとき、その物件がきちんと手入れされているかどうかが印象を大きく左右します。売却前に清掃をきちんとするなど、綺麗な状態にしておくことが大切だといえます。
また、空室部分の壁紙の張替えや共用部の電球の交換など、すぐに修繕できて目につきやすい箇所は直しておくようにするとよいでしょう。
できるだけ満室にしておく
物件の売却の際には、空室率がいかに低いかという点も重要になってきます。
満室状態の物件は、入居者を募集する手間がかからず、購入してすぐに賃料収入が見込めることから、魅力的な物件であると判断されて買い手がつきやすくなる可能性が高いといえるでしょう。
できるだけ満室に近い状態で売却できるよう、日頃から空室対策をしておくことが重要です。空室対策のポイントについては、以下の記事で解説していますので、ご参照ください。
（空室率が低い物件を開発用に購入する投資家もいますが、相当なレアケースといえます。）
・関連記事：空室リスク回避のポイント
まとめ
物件の売却を視野に入れる場合、売れやすい物件にしておくことが欠かせません。売れやすい物件にするためには、日頃の管理を適切に行うことが必要です。また、物件の立地や周辺環境なども重要になってきます。これらのことを踏まえると、不動産投資を始める段階から、出口戦略を意識しておくことが大切だといえるでしょう。
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